房貸戶提前還款比例下降 銀行收回資金變慢 影響承作不動產貸款量能

房貸市場空前緊張，公股銀指出，近年房貸戶提前還款比例有降低趨勢，銀行收回資金變慢，內部數據顯示過去由於許多房貸戶提早還款，平均7.5年還完房貸，如今平均清償時間往後延，有大型行庫每月收回房貸攤還金額從80餘億降至60餘億，進而影響房貸量能。

公股銀主管表示，即便房貸年期動輒20年以上，但以往的房貸戶因減輕利息負擔等因素，有餘裕時願意提前還本金，因此整體下來平均七年半還完房貸。

不過，近期觀察到房貸戶提前償還本金有降低現象，表現在銀行每月收回既有房貸的攤還金額降低，按理而言，近一、二年房貸餘額暴增，行內每月攤還金額竟降低，代表民眾寬限期用好用滿，且不願提前償還本金。分析可能原因有二，除近年房價上漲導致貸款負擔變重以外，高股息ETF風潮興起，年輕人寧願把手頭多餘資金用於投資，畢竟高股息ETF殖利率達5%比比皆是，但房貸利率不到3%，相對仍划算。

另有公股銀高層指出，確實現在願意提前還本的比例極低，主因應與利率環境有關，即使因政策及銀行加強風險控管，市場房貸利率持續上升，但一般首購利率多數仍開價2.5%起，基本都在3%以內，放諸世界仍是低利率；甚至有許多房貸戶在二、三年寬限期屆滿以後還申請延長寬限期。

當銀行收回本金減少，自然影響房貸承做量能，加上目前有央行不動產集中度管控的「緊箍咒」。例如華南銀行日前於法說會就表示，為力求將不動產放款集中度比率從42%以上降至今年底39.4%目標以內，新作房貸不會超過既有貸款的攤還金額。

至於新青安有最長五年寬限期，由於是政策性貸款，倘民眾有寬限期需求，銀行多不會拒絕，公股銀高層強調有使用寬限期比例約五成，惟仍影響深遠，畢竟不還本金就會占用額度。另重要觀察點為三至四年後寬限期滿時貸款戶能否還本，逾放增加將會發酵。

此外，聯徵中心統計顯示，2023年第4季房貸族平均貸款期數再度突破300個月，達304期，從新青安上路以來平均房貸期數首度連續兩季突破300期，即超過25年，顯示使用30年期房貸已超過傳統20年期。