連3例！和賣家講好卻買不到 專家：這3種都有優先購買權

不動產交易相關法規複雜，資深地政士表示，很多時候即使買賣雙方講好也無法交易，必須「別人點頭」才算成交。

正業地政士事務所所長鄭文在表示，雖然房地產買氣薄弱，但是最近就有三個買家想買，賣家也同意，卻買不到的例子，三個買家扼腕大嘆「煮熟的鴨子飛了」。

第一個案例是，一位民眾看上一塊持分土地，因為是繼承取得，共有人眾多，依照土地法規定，共有人有優先購買權，必須通知其他共有人是否依照同樣價格、同樣條件優先購買。

依規定，通知期間不得少於15天，買家於是耐心等待，可能因房市不佳，14天過去，無人表達優先購買意願，買方心想買到了，然而就在第15天收到其中一位共有人表示願意優先承買回函，結果只能看著土地被共有人買走。

另一例子是，買方相中一塊土地，但該土地出租給第三人蓋房屋當工廠，依照土地法第104條規定，承租人有優先購買權，依規定承租人必須接到出賣通知後10日內表示優先購買，否則視為放棄，結果承租人也決定購買。

還有一例是買方想買一塊農地，但該農地有耕地375減租條例的承租人，依規定必須通知，承租人則在15天內表示承受，否則視同放棄，結果詢問之下，承租人也決定承受。

鄭文在表示，雖然房地產買氣薄弱，但是都是最近3個月來陸續遇到的案例，接獲出賣人通知後，優先購買權人都表態優先購買，目前正陸陸續續辦理過戶當中。

他表示，如果買方希望買到的土地，不需要別人點頭同意才算成交，或許在選擇物件時，可以事先避開共有土地（土地法第34條之1）、租地建物（土地法第104條）、有375租約的土地或是土地法第107條等情事，就不需要仰人鼻息，看人臉色了。