房價若跌2成以上+寬限期滿 銀行逾放壓力恐將出籠

對於房市的價量變化，多家銀行業者私下指出，目前已經看到明顯的交易量下降，但是價格的下降估計在2025年，也就是明年的下半年會看到更明顯的變化，部分國銀主掌房貸業務的高層示警，倘若房價跌2成以上，再加上銀行寬限期滿，屆時繳不出本金的貸款戶，就算賣房也不足以清償房貸，銀行逾放壓力恐將出籠。

至於為何要再等半年房價才會下來得更明顯，銀行業者對此分析，這是由於現在賣方惜售的緣故，所以價格還降不下來，需要至少半年的時間沉澱，亦即明年下半年房價下行將更為顯著。

銀行業者更進一步指出，新青安是在2023年8月上路，另外有很多的預售屋是在2023年開始銷售完工的時間，應該也落在2026年開始轉房貸，由於現在銀行普遍已不承做第二戶房貸，或是房貸利率拉得極高，因此2026年這些預售屋完工要轉房貸的時候，即有可能投資客因為拿不到房貸而直接在市場上倒貨，屆時若供給量過大，會有一波更明顯的降價潮。

上周金管會所發布的統計數字已經有看到房貸的逾放比上升的情況，銀行業者私下坦言，一般而言新青安的貸款成數是在8成左右，如果到時候房價下跌的程度超過2成，那麼等於交不出房貸的投資客，就算是賣房也沒有辦法完全清償對銀行的借款，這個時候就會產生預放，直接由銀行來拍賣收回欠款。先前許多金控旗下的資產管理公司由於近10年來的逾放很低幾乎都沒有生意可做，國銀主管指出，倘若房價下降超過2成、3成，而借款戶又無力還本，接下來恐怕又會有很多新的案源等著處理。

主掌房貸業務的主管坦言，通常寬限期借越久的貸款戶，會被認為還款能力越低。舉例來說，新青安心的最長借款寬限期是5年，但是平均值大約在3年左右，會用到5年的多半是還款能力不佳，或者是本身就是投資客的心態想在5年內脫手，所以才爭取最長的時間，因此倒貨潮的最高峰預估會在2028年，也就是新青安從2023年開始承作起算5年。

國銀主管也對於目前的市況指出，中部都會區的平均房貸金額已經在1500萬，至於雙北市則在1800萬至2千萬，倘若以現在50萬一坪來計算要住到室內坪數20坪左右但是公設比又經常在三、四成的水準來看，通常要買到的權狀坪數必須要是45坪，因此實際的房屋總價大約會在2200萬左右居多。

這時若以八成的貸款來看的話，借款總金額就大約在1800萬，很多月薪5萬的年輕人即使買房，等到進入還本期的時候就會面臨重大的考驗，倘若央行再升息，幅度只要超過2碼，一個月的利息負擔增加7500元，年輕人恐怕連利息都不見得繳得起。