嚴打養地 銀行收回貸款了 中小型建商首當其衝

央行嚴打建商養地，在前幾波打房中就要求銀行落實購地貸款限期18個月內動工興建，倘逾期未動工，央行要求銀行逐步依「合理比例」收回貸款並逐年加碼計息，據透露，目前各行庫針對逾限未動工，普遍收回5%至10%比率，行庫表示，中小型建商將首當其衝。

為防堵建商養地，央行在2021年祭出購地貸款最高五成限制，保留一成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，逾限者，銀行須逐步依「合理比例」收回貸款並逐年加碼計息。

那麼，這「合理比例」收回貸款是多少？這塊由各銀行自訂。據初步調查，一般行庫介於5％至10%，如建商買1億元土地，貸款成數是4+1（最高五成，未動工四成），等於未動工前、銀行撥貸4,000萬元，逾限沒動工，收回5%至10%比率，就是收回貸款200萬至400萬元。

據了解，各行庫除逾限收回5％至10%借款，還會再拉高利率，至少加碼0.1個百分點起跳。之後每年都逐步再收回5％至10%借款，並採每半年再拉高利率。

收回貸款和拉高利率對建商有何影響？行庫主管說，這考驗建商現金流和口袋深淺，若是中小型建商，逐步收回貸款和加碼利率，可能會影響建商資金調度，口袋深的大型建商則較無影響。行庫主管說，逾限未動工、收回貸款，就是為了防堵建商養地、囤地，也希望建商可依契約加速蓋房，因此算是對建商合理要求。

中央銀行自2020年12月第一波選擇性性用管制就祭出購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：包括應檢附具體興建計畫，最高貸款成數6.5成，並保留其中一成待動工興建後始得撥貸。後來陸續調降最高成數至六成及目前的五成，且其中一成於動工興建後始得撥貸。之後又在第四波時新增規範購地貸款借款人應切結於「一定期間」內動工興建，並於2022年1月明訂「一定期間」最長以18個月為原則。

資料顯示，兩大不動產放款龍頭臺銀及土銀，2023年底不動產貸款餘額分別為1兆4,819億元及1兆4,805億元，其中，逾18個月未動工購地貸款臺銀為142億元，土銀則為1,173億元、占放款總額5.11%。由於土銀身為國內唯一不動產專業銀行，因此土建融等放款也是國內最多。統計2021年底至2022年底，土銀逾18個月未動工購地貸款分別為1,010億元及1,068億元。

央行規定購地貸款最長18個月須動工，除有「不可歸責借款人因素」，或因建案特性不同致影響審照時程較長者。銀行應於貸款契約明定未於一定期間動工興建者，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式加碼計息。