降息成市場共識 長照REITs後續表現可期

降息已成市場共識，官員對通膨與就業市場的看法將牽動市場，而本周6日將出爐的8月就業報告，是投資人將用以評估Fed本月的可能降息幅度，而在進入降息循環周期後，REITs可望受益於利率降低。

受惠於美國聯準會降息預期，今年以來在各類收益資產中，長照醫療REITs類股挾著降息樂觀預期、股價落後補漲之估值潛力，以及美國地產類股第2季財報強勁開局等因素提振，帶動指數今年以來至4日已有高達24.4%漲幅，不僅贏過富時北美REITS指數的7.9%、亦優於主要債券指數等收益資產表現。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示，2024年上半年房地產股票落後於S&P500，直至7月開始反轉。在房地產投資信託產業中，18個房地產次產業中有16個次產業至7月底為止，年迄今報酬率開始轉為正報酬，顯現REITs族群對於市場即將降息的敏感性。

觀察過去20年美國整體上市REITs營運現金流量（FFO）變化，自2020年第2季疫情期間明顯落底後，即展開一波顯著回升，尤其今年第2季比第1季大幅增加，且醫療保健REITs第2季FFO更同步跳高。逾六成的REITs營運現金流同比增長，財務體質持續轉佳中。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，由於REITs的收益來自於租金收入、管理維修費用及承租率等，加上REITs在購置資產時，會對未來盈餘產生大量折舊與攤銷，因此營運現金流量可有效評估REITs真實租金收入報酬。而長照REITs今年第2季季增表現則大幅翻正（+107.5%）、較整體表現佳，後續可持續觀察長照REITs表現。