股災影響房市?一表看近20年股災與房市交易
台股5日下跌逾1800點,今日早盤呈反彈走勢,股市的暴起落會影響房市嗎?住商機構觀察相關資料,自2003年SARS以來歷次股災,其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年美聯準會(Fed )停止貨幣寬鬆( QE)等,當年度買賣移轉棟數與去年相比出現跌幅,惟2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年新冠疫情導致數次股災,當年度買賣移轉棟數反而成長,顯示國內雖有「股房連動」情形,但股災與房市成交量並不一定正相關。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,上半年台股創新高,市場游資熱錢滿滿,全台移轉棟數有感上升,惟下半年面臨股災,且國內各銀行房貸水位緊縮,加上政府仍維持打炒房態勢,房市能否延續買氣,有待觀察。
住商機構觀察自2003年SARS以來共7次股災,有4次股災當年度買賣移轉棟數出現下滑,主要與金融海嘯、美債危機、大陸股災以及Fed停止QE等國際經濟情勢相關。
徐佳馨分析,全球股災造成長時間經濟危害,雖說當時平均房貸利率並不高,但投資人受創慘烈,房市交易量難有表現;其中,最值得關注是2015年大陸股災,次年買賣移轉棟數僅24.5萬棟,創下歷史低點,主因是「房地合一稅」初上路,重挫房市信心,交易量急縮,不過隔年又因諸多區域房價盤整吸引買方回籠,加上當時並無打炒房新政,不動產市場谷底回升。
若觀察近年全球天災如SARS、COVID-19,當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝去年,甚至有買氣延續至隔年趨勢,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示,2020年COVID-19侵襲台灣,央行降息1碼(0.25個百分點),且美國QE,市場熱錢豐沛,資金流入房市;2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易,次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟,政策與主要國家經濟策略對房市影響至深。
賴志昶認為,不少民眾認為股市重挫可間接衝擊房市,不過房地產變現速度慢,雖說有「股房連動」情形,惟房市表現慢半拍,且由於房市物件流動性低,市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火,難有「拋售潮」出現,加上市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響,整體供給量低。
他認為,購屋者若非事後諸葛,難抓到真正低點進場,惟未來除卻股市震盪、美國大選等因素,銀行限縮房貸隱憂仍在,購屋者除看大環境外,可多注意個案環境與條件,並備妥充足銀彈,才能在危機入市。
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