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台灣是亞太少數頂辦的「房東市場」 專家點5大利多支撐

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

瑞普萊坊(Knight Frank)今(16)日公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告,市場超過半數已恢復到疫情前的租金水準,空置率下降到1.9%,值得注意的是,23個亞太城市中,只有首爾、台北、胡志明三地因供不應求,屬於少數的「房東市場」,專家分析,台北市頂級商辦租賃市場持續價穩量增,主要有解封、換手潮、新需求、通膨、資產活化等五大利多支撐。

根據調查研究,儘管面對通膨、升息壓力下,亞太地區頂級辦公室租金仍然強勁,繼上季租金季漲0.8%之後,第二季租金續漲1%,築底反彈、撬動疫情期間重跌7%的租金趨勢線向上,半數以上的市場已經恢復到疫情前的租金水準,連三季復甦之後,預期全年租金漲幅將超過2%。

空置率方面,在科技業的推動下,第二季空置率下降1.9%,只有少數因疫情而封城的地區,不降反升,其餘城市則復甦力道強勁,其中以首爾的空置率1.6%、台北市2.43%的表現最佳。

23個亞太城市中,有65%的城市屬於有利於承租方議價的「租客市場」,包括中國大陸一線城市、金邊、吉隆坡、雅加達、孟買等空置率皆高居雙位數,只有首爾、台北、胡志明三地因為供不應求,屬於少數的「房東市場」。

瑞普萊坊商業不動產服務部資深總監盧佳青表示,台灣在第二季雖然受到本土疫情升溫、升息、金融市場波動的三重挑戰,有部分科技、加密貨幣產業縮編或撤出市場的狀況,但整體商業環境穩定,並未影響商辦租賃需求。

信義計畫區的頂級商辦供給量約16萬坪,空置率上季的從3.54%下降到第二季的2.43%,平均租金從每坪每月3,847元漲至4,039元,空置面積更從5,700坪降到4,000坪以下,供給有限及穩定去化,將持續推升租金的漲勢,頂級商辦供不應求,信義計畫區頂級辦公室儼然已成為國內外知名企業首選,租賃市場十分活躍。

盧佳青認為,即便整體經濟有修正之虞,但下半年,甚至未來三年辦公室租賃市場將呈現穩定、平緩的成長,主要有五大利多因素支撐。

首先,台灣經歷三輪的疫情壓力測試,商辦市場在亞洲仍能維持低空置、抗通膨的租金回報的獨特地位,在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下,將推進過去兩年許多處於觀望的外商重啟佈局決策。

其次,疫情、通膨、升息帶動機構法人資產處分、購併,以及調整自用及收益不動產部位,除了強化買賣市場的交易量能鞏固,也間接形成量體釋出以及各類以租代買或招租需求,再次催動了市場的供給量能。

第三,疫情加速產業鏈重組的需求結構。舉例來說,越來越多跨境電商、軟體、金融、物流的產業投資,放大對台灣的商辦租用需求。另外,在ESG的要求下,目前對於物件探詢已經延伸到內湖、南港,甚至北士科未來新大樓,綠色溢價(Green Premium)將反映到個案條件及租金表現。

第四,原本預計在2023年加入市場的新供給,以及預期透過都更改建的舊大樓,紛紛因為工料成本雙漲,而出現延遲完工或暫停重建的現象,淡化過去推估因大量供給而導致租金下滑及租客觀望的狀況。

最後,A辦大房東也順應混合式分流辦公的趨勢,導入co-working元素,用最好的地點、最新的空間規劃、更靈活的營運模式,有效提高辦公空間使用及招租效率,讓租賃市場更多元更有彈性。

舉例來說,民生敦北商圈、屋齡30年的宏泰世界大樓開啟商務中心的新經營模式,未來也將複製此商業模式到其他大樓,優化空間競爭力,預期商辦活化的策略,無論透過整修或改建,都有利於刺激租客回籠、吸引新創公司跨入,將成為各大房東發展朝向更多元經營的模式。

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