40年房貸還款期拉長 房仲:留意升息風險

多家銀行業者端出40年期房貸,房仲業者分析指出,還款期拉長能降低民眾購屋壓力,靈活運用資金。圖/報系資料照
多家銀行業者端出40年期房貸,房仲業者分析指出,還款期拉長能降低民眾購屋壓力,靈活運用資金。圖/報系資料照

多家銀行業者端出40年期房貸,房仲業者分析指出,還款期拉長能降低民眾購屋壓力,靈活運用資金;不過,40年期總利息支出較高,且若央行拍板升息,將連帶影響房貸利率,每月攤還本息成本將隨之增加,申貸人必須留意相關風險。

資金浪潮推升房市熱度,房貸利率來到歷史新低並非新聞;不過,對於首購與小資族而言,如何選擇最適方案是一大學問。

目前市場仍以20年期房貸為主流,但因房價高漲,每月攤還金額恐怕「吃掉」大部分薪資,大多數銀行均有「30年房貸」的專案。為降低年輕族群首購負擔,多年前有銀行推出40年房貸,目前承作40年期房貸的銀行包括星展銀行、合庫商銀、永豐銀行等。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出,對於年輕族群及符合條件的民眾而言,還款期拉長不只降低壓力,也能更靈活運用資金。

然而,40年房貸目前在市場較不普及,審核條件也相對嚴苛。屋比房屋總監陳傑鳴舉例,像是要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族,銀行也會嚴格要求月負債比、屋齡屋況等,並非人人均能順利申請。

必須留意的是,40年房貸在總利息支出、貸款限制及自備款方面,都可能較20至30年期專案更多,支付利息的差額是選擇貸款期限時必須考量的成本因素。

其中,若以總價新台幣1000萬元物件為例,貸款成數為8成、貸款800萬元,房貸利率1.4%來看,40年期房貸方案,民眾付給銀行的總房貸利息約245.25萬元;同樣條件,申請20年期房屋貸款,必須支付利息約117.68萬元。

陳傑鳴指出,雖然40年期每年還款金額較少,但總房貸利息的費用差距相當大,20年期與40年期總利息相差約127.57萬元。

另一方面,美國聯準會(Fed)已宣布加快縮減購債,市場預期明年至少3度升息;而台灣通膨情勢升溫,房價走揚,各界聚焦中央銀行利率政策,央行總裁楊金龍日前表示,明年全球都在緊縮,「台灣央行一定也會朝緊縮的方向走」。

此話一出,市場解讀央行明年將升息。由於多數房貸方案採浮動利率,當央行拍板升息,整體金融利率走揚,房貸利率連帶向上。換言之,申貸人每月本息攤還金將隨之增加,必須留意央行利率政策與相關風險。

至於如何算出個人能負擔多少房貸,中信房屋研展室副理張漢超說明,以一般人約可以貸得標的約鑑估價7成左右,可以將「月收入乘以100」,算出個人「最適房貸總額」;若以個人月所得6萬元來看,最適房貸總額則為600萬元。

他也提醒,以不影響生活品質為前提,建議購屋者每月房貸負擔比以不超過月收入1/3為佳。若是夫妻共同還款,房貸負擔比例可再調高些。

陳傑鳴建議,民眾房貸若月繳款金額維持在總收入3成至5成內者,且沒有其他更穩定、高利率的投資管道下,選擇貸款20年較優,不僅可以盡早還完,繳給銀行的利息也相對較少。

至於自備款不足、月收入不高及短期內有資金周轉需求等經濟壓力較大者,則可考慮使用30年以上的房貸專案,較有機會滿足低自備、低月負擔的購屋需求。

房貸 央行

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