「升息助漲房價」惹議 專家：那10年利率8%房價飆數倍

房價節節升高，朝野立委近來頻頻追問央行何時升息，央行總裁楊金龍昨天一席升息恐助「漲」房價說法，更在網路成為熱門話題。房市趨勢專家李同榮整理近50年台灣利率升降與房價漲跌走勢，製作對照分析圖表指出，「升息」並非解決高房價萬靈丹。

李同榮表示，一般人誤以為利率降，房價就一定漲，利率升，房價就一定跌，但依50年數據分析，就長線而言，利率走勢與房價會有相互影響關係，但從短期與中期而言，要觀察兩個重點：

一是利率升降的背景因素會決定房價是否直接受到牽動。央行升息決策往往是在總體經濟表現強勁的時候，也可能是房市溫熱的時候；反之，降息決策也往往是經濟表現不佳的時候，也可能是房市不景氣的時候，因此升息與降息對房市而言，不見得產生立竿見影之效。

例如民國79年到88年，李登輝政府連續十年調降利率，從7.75%逐年調降到4.5%，降幅高達3.24%，為的是支持經濟發展中資訊代工業的出口成長，這十年中經濟成長率表現良好，利率持續調降，但對房市卻沒產生太大的影響。

若因為經濟成長率強勁、石油上漲、通貨膨脹、貨幣供給年增率爆增，此時利率政策調升，主要目標是要收縮市場資金，但因房市基本面大好，技術循環又處主升段，「升息」往往仍然難擋房價漲勢。

就如民國67年所做的升息政策，一直難擋房價持續飈升三年的漲勢；民國75年與92年房市主升段中所做的升息政策也是同樣結果，仍然難擋當時房價持續上揚的漲勢。

第二，利率升降幅度會決定房市受影響程度。台灣房價正處在技術循環主升階段，或許明年適逢全球QE縮表，國際利率回升，央行可能會跟進，但初期幅度不會太大，因此直接影響到房市乃止於心理層面，而這種心理觀望的層面若被通膨預期產生的保值心理壓過，房價仍然會易漲難跌，因此升息的幅度會是影響房價中期走勢的指標。

例如67年到70年（從8.25%升至11.75%）與75年到78年（從4.5%升至7.75%）的升息政策，最後因種種經濟背景因素調高幅度高達3.25%，最終也因技術循環衝到泡沫邊緣，才影響到房價的走跌趨勢。

反之，民國89年陳水扁政府上台後，發現房市低迷金融機構逾放比高達8%，為解救金融危機，除了增值稅減半政策外，利率連續三年降息11次，從4.625%降到1.375%，降幅高達3.25%之多，房市也因而起死回生。

但當時的利率政策主要是以拉抬房市價值解除金融授信危機為目標，因降息幅度夠大，房市又處於低檔，加上增值稅減半政策，促使房市逐步回升，也解除了當時的金融危機。

李同榮表示，利率升降幅度會決定房市受影響的程度，目前看來，台灣未來兩年利率雖有可能調升，央行在考慮整體經濟發展因素下，仍會維持溫和上升的走勢，利率調幅不會太高，所以對房價也不致立即產生太大的影響。

李同榮指出，事實上，利率升降與房價漲跌雖有間接關係，但並無直接關係， 民國60年到70年間，台灣經濟成長率平均高達10%以上，同時利率也維持在8%以上，因人民平均所得提升，房市不懼利率高升的壓力，房價達數倍飈漲，這在開發中國家是種常態現象。

一旦成為已開發國家，經濟成長就會趨緩，利率同時也會維持低檔，利率對房市的影響力會是間接性而非立即性，升息並不是解決高房價的萬靈丹。