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打炒房靠升息?李同榮:政府硬著陸後果堪憂

台灣50年利率與房價走勢關係分析圖。圖/吉家網企研處
台灣50年利率與房價走勢關係分析圖。圖/吉家網企研處

面對通膨壓力,房價上漲,立委關注中央行何時升息,抑制高房價。對此,房市趨勢專家李同榮表示,升息絕不是解決高房價的萬靈丹,若立委把房價下跌當成打房指標,政策硬著陸,造成房市崩跌,會與經濟基本面強勁走勢背道而馳,扭曲市場的後果堪慮,防範土地無限上綱的飈升並嚴查預售紅單炒作,才是抑制房價升溫的治本方案。

李同榮提出兩大論述,第一是利率升降與房價漲跌雖有間接關係,但並無直接關係,第二是利率升降不一定與房價漲跌幅度成反比。

利率的升降決策要考慮的因素包括總體經濟穩定度丶出口競爭力丶匯率牽動丶熱錢出入丶通貨膨脹丶與國際利率相互影響關係等變數。過去50年來央行利率政策從來沒有單一為房市漲跌而量身訂製,換句話說,利率升降不能直接衝著房市而來,因此其調整幅度不會直接對房市產生立即性影響,但會因利率升降的幅度產生市場資金的鬆緊變化,若利率調整幅度逐漸加大,就會間接抑制投資市場擴張,同時也會加重首購者貸款利息負擔,間接壓縮市場需求,但要房價受到控制,升息並非短期間就能對房市產生立即性的直接影響。

一般人誤以為利率降,房價就一定漲,利率升,房價就一定跌,李同榮認為,依50年數據分析,長線而言,利率走勢與房價會有相互影響關係,但從短期與中期而言,要觀察兩個重點,分別是利率升降的背景因素會決定房價是否直接受到牽動及利率升降幅度會決定房市受影響程度。

李同榮指出,央行升息決策往往是在總體經濟表現強勁的時候,也可能是房市溫熱的時候;反之,降息決策也往往是在經濟表現不佳的時候,也可能是房市不景氣的時候,因此升息與降息對房市而言,不見得會產生立竿見影之效。

若因為經濟成長率強勁丶石油上漲丶通貨膨脹丶貨幣供給年增率爆增,此時利率政策調升,主要目標是要收縮市場資金,但因房市基本面大好,技術循環又處主升段,升息往往仍然難擋房價漲勢,就如分析圖中顯示民國67年所做的升息政策,一直難擋房價持續飈升三年的漲勢;民國75年與92年房市主升段中所做的升息政策也是同樣結果,仍然難擋當時房價持續上揚的漲勢。而目前台灣房市也正處第六技術循環中的主升階段,經濟成長強勁,資金大量流入,此時若單為房市採升息政策,結果也會是如出一徹:在房市主升段中,難擋房價上漲趨勢。

台灣房價正處在技術循環主升階段,或許明年適逢全球QE縮表,國際利率回升,央行可能會跟進,但初期幅度不會太大,因此直接影響到房市乃止於心理層面,而這種心理觀望的層面若被通膨預期產生的保值心理壓過,房價仍然會易漲難跌,因此升息的幅度會是影響房價中期走勢的指標。

房價上漲兇猛,李同榮建議,立委應該從土地炒作與預售紅單炒作兩個問題,提出解決方案,而不是一直窮追央行何時升息,央行選擇性信貸限制也只能做好風險控管,更不是解決高房價萬靈丹,限貸限縮的只會是小咖建商丶投資客與自住與換屋者,不能指望房價因而下滑,抑制房價升溫的治本方針,應從防範土地無限上綱的飈升與嚴查預售紅單炒作及規避稅賦與罰則來治療。

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