壽險房產管理規範 擬改群組整體認定

素有全國「最大包租公包租婆之稱」的國內壽險業,手上擁有大量房地產、商辦大樓,金管會保險局昨(16)日宣布預告擬修改新的管理規範,即時利用率門檻改以「群組整體認定」方式來管理,簡化逐棟短期逐筆申報的時間跟流程,可同時兼顧監理與業務申報彈性。

過去壽險業投資的每一棟大樓、每一戶不動產都需要符合金管會最低即時利用率的監理規範,目前收益率不得低於2.095%,但若一旦有一家或部分出租戶退租,可能就造成短暫不符標準,需頻繁向金管會申報的情形,尤其在新冠疫情衝擊經濟下,不少商店退租又重新招租,情況可能會更惡化。

保險局副局長張玉煇表示,過去保險業投資不動產是否符合即時利用率採「個案認定」,會有因為認定方式而產生很多差異,例如同一棟大樓不同時間買進來,要算一案或二案,還有停車位的問題,造成業者執行認定上的困擾,常要進一步解釋。

張玉煇說,保險局了解業者的困難,同時基於保險法母法精神,希望不動產以投資長期並獲得穩定收益為目的,因此修改管理規範,除了提升法律位階外,未來只要「連續五年(60個月)長時間符合標準且是穩定的狀況」,應該當予彈性,一旦主要承租戶要搬離,會有段時間出租或報酬率下降,不會因短暫現象而不符最低收益率的標準,就需要來申報。

已連續五年(60個月)符合原即時利用並有收益基準條件之不動產,納入群組整體認定之範圍。張玉煇解釋,納群組管理,不是用選擇性的,只要符合定義條件就要算進來,業者不用申請,由自己追蹤管理,群組案件數沒有上限,群組內的不動產,個別取得時間不同,以群組整體的平均出租率60%跟收益率來算,收益率取其高的加5碼,因此並沒有放寬的問題,只是簡化管理上的成本。

截至7月底為止, 國人總計有16家壽險有投資不動產,總金額達1.35兆元,占整體可運用資金比重約4.59% 。

現行規範中包括保險業投資不動產應符合之出租率達60%、收益率標準依不動產取得時間按基準利率(2年期郵政定期儲金機動利率,目前為0.845%)分別加碼、最低持有年限五年,並應於一定期限內完成開發獲取收益,以及專案報核等相關規範,均已一併納入此次管理辦法草案中,此次草案預告30天,業界可於期間內向金管會陳述意見。

保險 壽險業

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