先甘後苦…房貸族算盤要撥清楚

新一波房貸戰開打，房仲業表示，利率長期低檔，幾乎降無可降，因此銀行現在多從增加房貸成數、拉長寬限期、還款年限下手。雖然民眾買房容易了，卻對房市彷彿烈火烹油，但天下沒有白吃午餐，這些方案都要付出代價。

以40年房貸來說，屋比房屋總監陳傑鳴表示，若貸款1,000萬元，房貸利率1.4％，20年房貸每月還款金額為47,796元。

如果把房貸年限延長為40年，每個月的房貸金額就會降低至27,220元，幾乎只有20年期每個月房貸金額的一半。

不過，以同樣1,000萬房貸來算，20年房貸到期時，購屋者付給銀行的總房貸利息共147.1萬元，但40年到期之後，民眾付給銀行的總房貸利息達306.6萬元，40年房貸比20年房貸多付了159.5萬元利息。

至於今年出現在市場中的「本金前低後高」的「階段式還款房貸方案」，陳傑鳴表示，這也是「先甘後苦」的概念。

雖然前十年只要攤還房貸本金約一成，但十年後房貸負擔將明顯攀升。以土銀的30年階段式還款方案、利率1.6%試算為例，前三年寬限期每月僅要繳1.4萬、第四至第十年每月繳2.8萬，但第11年起，每月就要繳近4.3萬，壓力倍增。

陳傑鳴表示，民眾如果收入不高，且十年內有換屋計畫，是可考慮這類階段式還款房貸方案，若短期內沒有換屋計畫，使用一般的房貸方案即可，可節省利息支出，也避免後面房貸負擔過大。