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買賣屋價金信託保險嗎?銀行或經建公司辦的大不同

2019-09-16 13:02經濟日報 記者邱金蘭/即時報導

報系資料照
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很多人都知道買賣房屋要有信託才有保障,但市面上,銀行辦理的不動產買賣價金信託,跟以建經公司為主的不動產價金信託,同樣都是信託,對買賣雙方權益卻各不同,民眾可得看清楚,才不會產生糾紛或資金被挪用。

銀行業者表示,目前市面上宣稱可保障成屋買賣價金安全的不動產信託,主要有兩大類,一種是銀行辦理的「不動產買賣價金信託」,買方錢先存入信託專戶,交易完成後再撥給賣方,買賣雙方是委託人、也是受益人。

另一種是「建經公司不動產買賣價金履約保證業務價金信託」,同樣是信託業務,但這種建經公司為主的不動產信託,委託人、受益人都是建經公司。

業者表示,銀行直接辦理的「不動產買賣價金信託」,跟以經建公司為主的「建經公司不動產買賣價金履約保證業務價金信託」,兩種不動產信託的契約架構及費用各有不同。

契約架構方面,以建經公司為主的不動產買賣信託,委託人及受益人都是建經公司,出了事,買方的錢、賣方產權可能都拿不回來,最後只能打官司。

房仲業買賣房子,委託建經公司來做不動產信託,像是公證的第三方,但建經公司若未做好控管,就容易有糾紛。尤其建經公司家數多達七、八十家,良莠不齊,之前就發生信託帳戶資金遭挪用等紛爭。

費用方面,業者表示,買賣成屋時,如果是以建經公司為主的不動產信託,建經公司會跟買賣雙方收交易安全費用,買賣雙方可能各收萬分之3。

但買賣雙方如果直接跟銀行辦「不動產買賣價金信託」,費用可能各要萬分之4或5,找建經公司的成本低一點,但直接選銀行的不動產信託,因買賣雙方是受益人,交易不成時,資金、產權各歸買賣雙方,相對有保障。

一般民眾買賣房子時,一看有銀行信託,感覺很安全,但實際上以建經公司為主的不動產信託關係,主要是建經公司跟銀行,跟買賣雙方沒什麼關係,容易誤導消費者。

這類建經公司打著「銀行」招牌的不動產買賣信託,因經建公司內控問題等因素,曾傳出買賣價金被挪用、盜領等案件,建經公司賺手續費,消費者卻無保障,銀行也接獲不少這類客訴,引起金管會的注意。

金管會主委顧立雄今年3月中還親自出面召集銀行、建經公司等業者開會決議,要求銀行辦理建經公司這類不動產信託,應採取相關措施,加強對消費者保護。

例如銀行必須要求建經公司對信託專戶與一般存款帳戶的帳務,應分別清楚管理,並確保買方繳交的價金,在支付稅款、規費、仲介費等各項費用後,剩餘價金匯入賣方帳戶等。

金管會官員表示,金管會並未禁止銀行承作這種以建經公司為主的不動產信託業務,但也要銀行負起責任,對於這類業務要強化管理。畢竟銀行名氣比較大,消費者以為是銀行在做,出問題都會找銀行,加強控管,銀行風險也會小一點。

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