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不動產證券化全球熱台灣冷 專家:法規太重防弊

2018-12-07 05:50聯合報 記者孫中英╱即時報導

商業不動產業者說,全球許多大樓都透過不動產證券化,讓一般投資人持有。圖/聯合報資...
商業不動產業者說,全球許多大樓都透過不動產證券化,讓一般投資人持有。圖/聯合報資料照
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全球許多知名地標大樓,都透過不動產證券化,讓一般投資人持有。會不會有一天,你我也能「持有」台北101?商業地產資本市場舉辦國際論壇,理事長蔡明璋在會中說,全球許多商業建築物都由REITs(不動產投資信託基金)擁有,由社會大眾共同持有,但REITs唯獨在台灣不活躍。

蔡明璋說,金融資本市場可成就許多知名地標,像紐約帝國大廈由在紐約證交所上市的ESRT持有,南韓的首爾國際中心也由Brookfield所有,這些知名大樓都透過不動產證券化,提供社會大眾投資及持有管道。

REITs在世界各地很活躍,唯獨在台灣發展卡卡。蔡明璋認為,REITs在台灣不活躍,「法規規定防弊重於興利」可能是主因,且本地資產管理公司多停留在出租及物業管理階段,應提升經營管理及淨收入。另外,目前7檔REITs中,有5檔都以保險公司為主。但蔡明璋說,保險公司專業,畢竟不是在房地產。至於資金面,國外已開放「退休基金」可投資不動產證券化商品,但台灣退休基金不被允投資相關項目,他建議,應做適當開放。

蔡明璋說,不動產抵押權若可以證券化,同時資金大眾化(開放一般投資人投資)且經營專業化等3大前提下,說不定哪一天,台北101經證券化後,一般人都能投資持有。

金管會主委顧立雄說,已積極推動「不動產證券化」業務,就是希望引進廣大資本市場資金,以「直接金融」方式,活絡不動產市場,並透過專業的開發或管理機構,提高原有不動產流動性;另一方面,透過不動產證券化,讓投資人將相關產品納入個人投資組合中,以小額資金參與高價的不動產投資。

另外,金管會正研議修改不動產證券化及金融資產證券化條例,增加「私募轉公募」規定;在不動產部分,銀行局舉例,例如捷運在興建時沒有收入,較適合私募,但興建期過後,開始營運,會有明確金流,就可改用「公募」,讓一般社會大眾投資。金融資產證券化部分,例如離岸風電,興建期沒有現金流,但商轉後,未來發電的現金流量因為有「售電」收入。原先私募的投資人,就可把手上的標的轉出來,改為「公募」,銀行局說,年底前有望預告相關法案。

紐約證交所資本市場金管會

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