央行沒鬆綁 專家：極限壓力測試來了…房價全面鬆動拉開序曲

中央銀行18日理監事會議決議利率維持不變，至於市場期待的「鬆綁救市」，央行總裁楊金龍明確宣示，目前房價修正幅度尚未達到政策預期，且金融體系韌性足夠，因此維持嚴格限制不變。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，央行態度很明確，央行就是要用貸款成數30%「流動性死刑」，持續擠壓房價泡沫，逼出建商與投資客的庫存，直到房價出現讓央行滿意的「顯著修正」。

黃舒衛表示，回顧去年第3季、央行第七波選擇性信用管制以來，央行態度主要聚焦於「去槓桿」與「引導資金歸位」，要讓2023年新青安的過熱現象冰敷消腫。

他表示，打炒房海嘯第一排的建商，自2020 年以來，已歷經多次信用管制，融資體質早已進行調節，土建融、餘屋貸款都降至歷史新低，市場並無系統性風險的未爆彈。

目前市場上出現的中小型建商盤讓、降價求售資產，隨即被同業接手，這種優勝劣汰是市場機制的必然，這證明了市場仍有流動性，只是價格需要修正。

黃舒衛表示，2026年房市有四大趨勢：

首先，面對明年重要的地方選舉，市場一般認為主政當局釋放利多或擴張性的財政政策的「政治景氣循環」現象會再現，但這次恐怕不一樣。

原因無它，相對於八年前小英總統房地合一稅後的房市低潮，祭出危老重建、前瞻基礎建設計畫、三大投資台灣方案等激勵措施，但這次賴總統記取新青安教訓，不敢再提買房補貼，已轉向租賃專法的修法、老宅延壽、虛坪改革等購屋之外的替代方案，因此住宅買賣市場量縮價修仍是難逃的宿命。

其次，因為受到買氣凍結，且同時面對限期開工、資金斷鏈三方夾擊的建商，從第七波管制到明年第1季正式滿18個月，明年第1季將進入「極限壓力測試期」，整體性的房價鬆動趨勢將拉開序曲。

第三，2026年將是「現金為王」的資產重分配年。財務槓桿過高的中小型建商將加速退場，土地、資產將成為大型建商眼中的獵物，市場進入「大者恆大」的整併期。

第四，商用市場將迎向K 型經濟。市場分化趨勢更為激烈，站上AI的高科技企業、聚落區域，將持續擴大供應鏈效益，需求拉動市場動能，在價量表現上再創佳績。

黃舒衛表示，2026年對房市來說是「大魚吃小魚」的生存遊戲，買方、租客市場已然確立，不要幻想救市，這是一場殘酷的淘汰賽，跑得快比吃得飽重要。如何順利轉化資產潛能，不要淪為債務負擔，恐怕是過去8年大多頭後，所有市場參與者應該重新學習的課題。