新青安真降溫了?金龍海嘯襲房市 專家「量縮大概率發生」:不可輕心
媒體報導「新青安」已經降溫,因為根據財政部統計,8月單月核貸戶數5,684戶、核貸金額452.82億元,均較前月減少27%,為今年3月以來新低,顯示新青安已經降溫。真是如此嗎?
「新青安」有兩組數據,一組是「受理」,另一組是「撥貸」,如果去看完整數據,8月「受理」申貸戶數6,226戶、申貸金額511.2億元,較前月減少8.5%、6.1%,減少幅度僅落在個位數百分比,與「撥貸」戶數及金額的減少幅度有明顯落差。
如果再去追蹤整體趨勢,你會發現7月的「撥貸」戶數與金額有明顯跳增,推測與8月4日「民俗月」開始有關,因此銀行7月加速撥貸;另外財政部7月公布新青安調查結果,可能也讓部分有疑慮的案子在調查完成後順利撥貸。
但不管如何,8月撥貸戶數與金額月減27%,其實有受到「基期」拉高的影響,因此要觀察新青安的熱度變化,我會比較傾向去看「受理」戶數與金額的變動。
從圖表上可以看到,從5月新青安受理戶數與金額達到高峰後,之後就逐月遞減,顯示「新青安」熱度早在6月就開始冷卻,推測這與財政部、金管會啟動調查工作有關,使得投資客主動放棄遞件。
但儘管少了投資客申請,再加上台股大跌以及央行約談國銀引發「限貸令」事件等影響,8月的受理戶數仍有6,226戶,受理金額511.21億元,仍高於去年8-12月的平均水準,顯示新青安的「餘溫」還在。
畢竟現在「新青安」在央行提升信用管制措施的情況下,幾乎已經成為獨家具有「寬限期」、「低利率」、「超長年限」的優惠貸款措施,我想還是會吸引許多符合條件的人申請,但也可預見申請案件將持續遞減。
因為現在已經進入買賣雙方的信心考驗,買方不想追高當傻瓜,而賣方也不想賤賣輸給鄰居,因此「量縮」應該是大概率事件,但「新青安」仍會維持一定受理與撥貸規模,成為房市的基本盤。
後續需要觀察的是,隨著量縮加上新青安申請放緩,是否台灣的不動產貸款集中度能夠見頂並開始改善?但「邏輯投資」認為隨著預售建案陸續交屋,以及建商推案陸續動工,不動產貸款恐怕仍將維持高水準,而這也會牽動央行的政策強度,因此房市仍將嚴峻,不宜掉以輕心。
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