新青安整理包/為何善意淪為炒房元凶?誰能貸、怎麼貸、爭議、新規一次看!
內政部為因應不斷上漲的房價、鼓勵青年自行購屋,於2010年推出「青年成家安心購屋優惠貸款」專案,又稱「青安貸款」,從政策上路迄今已核准超過1.43兆元的貸款,預估有34萬戶受惠;後續更是提出了「新青年安心成家購屋優惠貸款」,也就是「新青安」,作為原有政策的提升與修正版本。
然而雖然新青安提供許多年輕人購屋優惠,但也不乏亂象產生,投機份子藉此買屋轉租、人頭戶等問題衍生,也導致了社會上對於新青安政策的檢討聲浪層出不窮。
你適合申辦「新青安」嗎?下面就各項優惠、適用對象、利率計算、申辦銀行、市場反應、檢討機制等面向,幫助你更加了解這項政策。
市面上一般房貸最低利率約是2.06%,新青安貸款利率則是1.565%~1.865%,最高可核款8成。
對比舊制,原本貸款額度最高800萬提高至1000萬元;貸款年限也延長10年,最長可達40年;寬限期從3年延長至5年;實施期限延長至2026年7月31日,期間政府多補貼1碼(0.25%)總共減免0.375%的利息。(今年3月央行升碼半息,但新青安政策不受影響,利率維持不變。)
償還方式分為本息平均攤還、本金平均攤還。
本息平均攤還:將本息平均在貸款期間內償還,每期繳納本金加本息為固定。(應繳本金+應繳利息=固定值=每期需繳房貸總額)
本金平均攤還:每月償還固定本金,利息則依剩餘本金計算。
新青安申請資格須同時符合兩條件:其一為年滿18歲(符合民法規定之成年年齡);其二是借款本人、配偶、未成年子女名下皆無自有住宅。
只要申辦銀行查證為自用住宅使用、不限首購、是否單身,都可受理。
適用貸款標的物為自申請日起算,前6個月內購買之自住宅。
新青安貸款計息方式分為3種,「一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率」,3種方式擇1計算,選定後不可更改。
一段式機動利率:按基準利率固定加0.555%(目前為1.775%)機動計息。
二段式機動利率:前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.565%)機動計息。第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息。
混合式固定利率:前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.745%)固定計息。第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.845%)固定計息。第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息。
根據信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德試算指出,40年期新青安房貸1000萬元,都不提前償還狀況下,利息總支出高達550萬元,等於借1000萬40年要償還1550萬元。
每月還款過了寬限期,1000萬房貸從20年期每月6.56萬,30年期每月4.37萬,40年期可以一口氣降到每月3.4萬元,對於首購族來說相當有吸引力,但延遲償還本金付出的代價就是利息會明顯增加。
由8家公股銀行辦理(臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫商業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行、臺灣中小企業銀行),申辦方式、還款試算、貸款利率規定、手續費等細項可至各家銀行官網查詢。
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雖然新青安貸款用意是為讓青年容易買房,但市場上卻出現褒貶不一的輿論。
有不少首購族因為這項政策受益,結束租房生涯,買下人生第一間房,開始「成家立業」;然而許多專家憂心,指出現在房市過熱,新青安的推出又讓一群房市小白「硬上車」、「越級打怪」,「比起幫房東付房貸,不如為自己付房貸」的心態讓許多年輕人一頭熱買房,已經很熱的房市更是被帶起另一波高潮。
除此之外,更有許多「假性剛性需求者」看準政策漏洞,想投機大賺房地。除卻想利用5年寬限期等房價上漲後賣出獲利,更有甚者利用人頭申辦新青安、買房卻非自住而是轉租,使新青安淪為炒房投機者們的一大利器。
學者們發表看法,擔心如今擠滿小白、投機客而火爆的房市,最快很有可能在2028年就面臨「多殺多」的局面,導致影響整體的經濟發展。
近來有報導揭露,部分提供新青安行庫,在調查後發現數百戶「疑似」人頭戶或轉售轉租情況申貸戶,並已提報給財政部。
行庫高層證實,因近期的調查,已抓出申請新青安房貸,卻在短期內出售房產,購屋目的並非自用,可以說是「罪證確鑿」,銀行將向申貸者追討利息。
在財政部的指示下,6月17日申辦新青安的8大公股銀行,開會討論其衍生出的人頭戶、轉租機制防弊。
19日時,財政部宣布針對新青安弊端已經達成防人頭戶3大共識,包括清查人頭戶、強化勾稽是否有出租、新戶須簽切結書。
貸前徵審方面,將以銀行公會端「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」之相關規定落實審查。
貸後管理及稽查,包含將檢視建物謄本是否有所有權不得移轉的預告登記、設立次順位抵押給第三人等謄本查驗、不動產購價回查、貸款後繳款紀錄稽核查證等。
新貸戶則需徵提自住切結書,承諾擔保品只能供「自住」使用,且明訂不可以拿房產作為出租、投資或借名登記等其他使用。若是違反規定將終止利息補貼,且要返還已提撥的補貼利息、重新核定貸款條件。
6月27日,政府再次祭出新手段打壓投機者,新增「限貸一次」條款,每位借款戶,一生只能借一次新青安 。
首購族的借款戶,如果買第一戶房屋用新青安買屋的話,那麼要換屋時,就不能再借新青安。倘若首購族,把原本用新青安借來的房貸所買的房子賣掉、想要換屋,則換屋之後的房貸,即使該貸款戶名下仍只有那一戶房貸,也不能再借新青安 。
去年8月1日後已申請核貸新青安優惠貸款者,6月27日起不得再次申貸;並透過內政部、財政部資料交叉勾稽,抓出未自住的包租公。
在預防轉租方面,將以政府資料勾稽「未符自住個案」,由公股銀行提供新青安戶的房屋門牌地址,財政部將配合勾稽「租賃所得」、「租金支出列舉扣除額」,內政部協助勾稽「租金補貼資料」,藉由跨部會聯手抓漏,避免投機者。
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