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理財線上/鑑價跟不上房價 實價登錄有時差

抗通貨膨脹、台股上兩萬點帶動的財富效應,在在推升房價大漲,使得民眾進場買房時也遇到不少問題,其中最常見的,就是房價太高,銀行鑑價跟不上房價上漲速度,民眾房貸貸不到足額,這時候民眾該怎麼辦?

國銀房貸業務主管提醒,「不論是買新成屋、中古屋,不論是向建商代銷中心買,或者透過仲介,一定要看內政部的實價登錄。」房價頻創新高,銀行在授信鑑價時,基於風控當然也會怕,而實價登錄就是最具公信力的鑑價指標。

一般來說,實價登錄和成交時間,會有兩個月的落差。例如,民眾五月買房,但內政部最新的實價登錄價格可能只到三月。

若同一地段有好幾筆成交案,銀行會取「中間值」,亦即,最高價和最低價中間的平均值,倘若成交價在平均值附近,民眾都可放心,可貸到原先所預期拿到的八成成數。

假如民眾房屋成交速度太快,導致成交價格太高,是否還有其他補救的方式?國銀主管表示,銀行實際鑑價和成交價可能會出現大約百分之五到十的落差。

舉例來說,倘若成交價一千萬元,但銀行估計該建物只值九百萬元,那麼,民眾原先預期可拿到八百萬元的貸款,實際上只能拿到七百二十萬元,中間就會出現八十萬元的落差,亦即,民眾還得多拿出八十萬元的自備款。

對於這八十萬差額,國銀主管建議,只能先找親友調頭寸。至於民眾能否直接去借信貸?國銀主管則表示,依央行現行規定,這種作法恐將違規。因為央行基於房市信用管制,已要求民眾購屋貸款,不能靠信貸或理財周轉金等其他貸款方式來補差價,一旦銀行違規,被央行金檢時抓到,銀行將會要求民眾還款,民眾的資金調度將面臨更大壓力。

尤其,民眾借信貸利率通常會比房貸利率高出兩碼左右,而且信貸的還款期最長七年,不像房貸可一借三十、甚至四十年,仍會給民眾一定的還款壓力,最好能先找親友調頭寸來應急。

除了參考內政部的實價登錄結果之外,銀行主管也建議民眾,要想如數取得預想中的貸款金額,民眾可事先諮詢銀行,也可透過仲介介紹的往來銀行,進一步了解合理成交行情。

銀行主管坦言,仲介介紹的銀行,通常與仲介之間有合作關係,若由仲介為民眾交涉,貸款過關的機率還較高。

若民眾是銀行小白,直接上銀行申請房貸業務,不見得討喜,有時碰到熱心的行員,或是冷淡的行員,就會出現截然不同的結果。

看房子時,銀行主管也提醒民眾,要注意「門牌」對銀行鑑價帶來的影響。

舉例來說,同樣是在中華路,「但在中正區和萬華區」的就不同,除了台北市蛋黃區之外,在青埔高鐵站一帶,不同的路段,鑑價結果大有落差。

因此,民眾在買房時,都要具備上述認知,以免到時候和賣方成交了,卻遇到銀行貸款不能如數下來的窘境。

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