台灣房價只漲不跌神話破滅！這群人不發威了

這段時間以來，投資客最關心兩件事：台股跟房市走勢。台股加權指數從10月25日最低的1萬2666點，反彈到11月22日的1萬4542點；反觀房市？今年1至10月六都的建物買賣移轉棟數明顯熄火、衰退28％，房價也出現鬆動。台灣房市「只漲不跌」的神話恐將破滅？至少兩年內難以回溫，主因是「這群人」不發威了。

到底是哪一群人不再對房市有興趣？

根據資深房市專家何世昌分析指出，觀察外資淨匯入、淨匯出跟全球大事件的關連度，就知道這一波台股、房市熄火，最主要關鍵字是「戰爭」兩個字，美國升息僅是催化劑之一而已。

何世昌進一步表示，今年元月時，外資淨匯入達到40.6億美元；2月時，還有12.01億美元的淨匯入。但2月24日發生俄烏戰爭後，3月情勢大逆轉，外資大逃亡，加上17日美國第一次升息一碼，淨匯出增至68.93億美元。

緊接著，7月美國宣布美國眾議院議長裴洛西即將訪台，中國抗議無效，8月3日裴洛西正式訪問後，中國隨即於4日推出實彈軍演、封鎖台灣「陸海空」，8月外資淨匯出達到54.54億美元，9月更增至57.67億美元。

「我為何說主要是戰爭因素，不管是俄烏戰爭還是兩岸開戰議題，你看看當中國20大落幕、習近平政權穩定後，10月外資就由負轉正，淨匯入4.63億美元，」何世昌說，這些都是佐證。

另外一個佐證是「台海風險保單」需求激增。何世昌說，俄烏戰爭後，國際企業擔心中國和台灣可能發生衝突，為降低恐帶來的損失，「台海風險的保單」需求激增，甚至還導致保費上漲。

台股大戶從俄烏戰爭後，開始縮手降持股

到底是哪些投資人對金融市場如此敏感？答案就是高資產族群，不要忘了，每年台灣新增的高資產族群成長率均位列世界前幾名。

根據專門服務股市大戶的交易員指出，從俄烏戰爭後，大戶就開始縮手，降低台股的持股。理由很簡單，先脫出以確保資金流動性，先按兵不動、再伺機而動。

豈知，11月10日（美國時間），美國公布10月份消費者物價指數（CPI）年增率7.7％，遠低於市場預期的8％，台股開始反彈。

緊接著，11月14日（美國時間），根據波克夏提交給美國證管會（SEC）的文件顯示，今年第三季，波克夏以41億美元（約1277億台幣），買進台積電ADR，持股占比約1.4％，成為台積電的第五大股東。此消息一揭露，隨即帶動11月15日台積電ADR上揚10.5％。

看好台積電的不只巴菲特。第三季買最多台積電ADR的是，全球最大基金的貝萊德，共斥資80多億美元（約2500億元台幣）敲進。

在外資力挺下，台積電隨即上演慶祝行情，11月22日收在491元，台股也在台積電的帶動下，加權指數上揚至14542.20。

買台股比置產更有利、更容易變現

為何台股不到一個月，從1萬2666點漲到1萬4542點；房地產卻聞風不動，無法跟台股一起有慶祝行情？甚至，台中、台南、高雄等地區的房價還出現鬆動、微幅下調？

主因還是世界局勢未穩定，二來是雙北的房價已來到歷史新高，幾乎達到天花板，上漲獲利空間有限，這也是為何2020至2021年，漲勢最凌厲的不是雙北，而是中南部。中南部基期低，相比北部更「經濟實惠」，加上台商熱錢湧入及南科、台積電設廠等利多影響，上演「難得一見」的補漲行情。但是，今年以來，中南部房價也逐漸修正了。

專門服務高資產客戶的理專指出，從去年開始，新建案交屋期至少六至八年，尤其去年7月推出「房地合一」2.0版，交易出售2016年元月以後取得的房地，持有二年內出售課45％的稅；持有逾二年、未滿五年課35％的稅。儘管，近期部分地區房價微跌，但仍在歷史高點、還要課重稅，獲利空間有限，有錢人不再重壓房地產，尤其是預售屋。

將資金投入台股，比置產更有利、更容易變現。這也是台股能快速漲到1萬4000多點的原因。不過，基於各種不確定因素仍存在，高資產族群對於台股，仍採短期操作為主，不會長期持有。

「高資產族群都有很多不動產，當俄烏或兩岸的戰爭陰影無法完全去除前，不可能再將錢投入不動產，」一位股市交易員反問，「你如果懂有錢人的邏輯思維，就會知道為何房市不會像股市這一波明顯反彈了。」

今年10月，六都建物買賣移轉棟數衰退28％

來看看房市的先行指標豪宅以及預售屋市場，就知道有錢人縮手了。根據台北豪宅的「時價登錄」資料顯示，去年每坪單價超過200萬的豪宅成交數高達52件，今年累計至10月僅34件，回到過去的水平，顯示市場已降溫。

再從六都的建物買賣移轉棟數觀察，房市出現動能不足。根據信義房屋的統計指出，今年1至10月，六都買賣移轉棟數跟去年同期比較下降4％，跌幅較高的是台南跟高雄，均為11％；如只單看最近的10月更為明顯，六都衰退達28％，其中又以新北市最高為40％，其次是高雄（37％）、桃園市（31％）。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨加以說明，累計今年1至10月，五都買賣棟數下滑，主因是去年交屋量比較多；而台中為何逆勢比去年上漲5％，因為交屋期落在今年較多，「不管是什麼原因造成，可以確定的是六都的買氣均下滑了，尤其是10月非常明顯。」

不僅成交量衰退，近期台中、台南、高雄等地的房價也鬆動了。高雄在台積電暫緩設廠後，房價跟去年的高檔相比下跌較為明顯；台南的房價也被壓抑了。

從住商不動產第一線房仲經紀人的回饋顯示，從今年8月起，房仲業就開始度小月了，9、10、11月的成交量跟淡季的2月（春節）一樣，相信12月也不會好到哪裡去。

徐佳馨進一步分析，至少這一兩年內，房價不會明顯回升，首先是地緣政治風險依舊存在，第二是房價還不夠漂亮，亦即價格上漲空間有限，有錢人見無利可圖，不動產變現又不易，短期不會再大手筆投入房市。

總而言之，當有錢人都不看好房市，剛性需求的買方也開始觀望、等待降價，所以這一年兩內，房市注定不會有好光景。「沒有人比有錢人對金融市場更警覺敏銳，台灣房價只漲不跌的神話有可能會被打破了，」何世昌總結說。

（本文出自2022.11.22《遠見》網站，未經同意禁止轉載。）