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打房政策效果弱 列管房東才是上策

第二戶房貸調漲,超級房東恐遭清查,台灣居住正義邁進了一大步嗎? 學者莊孟翰認為,央行的房貸政策恐打擊不到房產大戶,盼透過清查資金來源、資產綜合清查等來打擊隱藏投資客。而清查房東也將造成租稅成本轉移,使租金上漲。對此,學者張金鶚建議,應該向下清查列管小房東,加速租金市場透明化。

兩部會大動作打房

央行於9月祭出打擊房市投資新措施,規範民眾在六都與新竹縣、市,購買第二戶的貸款不得有寬限期。央行也於10月1日邀集36家國銀等業者,討論銀行辦理放款業務,並呼籲銀行應調查貸款者背景、持有房數等來決定貸款利率。公股銀行陸續表態,配合央行政策落實差別定價,已調升第二戶房貸利率至1.5%以上。

財政部接著於 5 日宣布,將於明年三月開始針對持有非自住房屋十戶以上者進行全面查核,要求申報房租所得,繳交租賃所得稅款。初期財政部將發函通知並輔導改善,若囤房大戶未回則將進行查核,若有漏報所得,則將要求補繳稅,甚至處以三倍以上的罰鍰。

政府動作頻頻,試圖打擊擁屋自重的投資客與房東,但結果卻可能「治絲益棼」,反而使得一般民眾在換屋或租屋上遭逢更大的困境。

打貸款打不到高手

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為央行政策「隔靴搔癢」,打不到靠著現金交易的大腕玩家,也無法管制依靠海外資金與儲蓄進行的地下交易。他舉例分享,有些建案開放之初,房仲業者就「預約」三、五十戶,把房屋分享給自己的尊榮客戶。他說,透過徹查購物資金來源、產戶資產總清查才能有效針對擁房自重的大戶們。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為,打房政策不應侷限於第二戶貸款利率提高,往上可以再提高稅率與稅基,比照囤房稅採累進稅率。但他指出,炒房是投資需求的問題,房市問題複雜,並非單一政策可以解決。

換屋族受其害

另一方面,央行政策下的受災戶卻不只有炒房投機客,更影響到換屋族的權益。台灣房屋智庫發言人張旭嵐說,換屋族在還沒換到房就要付出更高的貸款成本,房貸無寬限期也讓換屋族在資金運用上綁手綁腳。

此次財政部先針對擁有十戶以上的囤屋大戶下手清查。張金鶚建議,可以從十戶開始向下五戶、三戶繼續清查,增加租賃市場資訊的透明度。張旭嵐則認為,稽查納管涉及公平性的問題,稽查順序、稽查標準都要定義清楚,以免房東之間產生比較心態,認為政府僅查自己而獨厚他人。

而財政部納管房東必然造成房東成本增加,房東也勢必將成本轉移到租金上,導致不但沒有打擊到包租公、包租婆,反而苦到異鄉漂流人。張金鶚說,打房政策本來就不是一招見效,要漸近式的多管齊下。如果擔心單一政策有成本轉嫁的問題,政府可以提供交叉補貼之類的配套措施,絕不能因成本問題就放棄徹查房東。

張旭嵐說,不對房東進行清查列管,可能會造成隱形的房東黑戶沒有制度可以管制,造成房東說了算的狀況,租賃糾紛無法可管。她表示,目前實價登錄網站上的租金價格多為房仲業者所提供,實際上還有許多私下租賃的狀況,以致市場價格並不透明。

租戶可能遇上房東以其他房東出租多少錢為由,說明自己的租金已經很便宜,而實價登錄網站的價格卻又只是冰山一角,租客完全無法驗證房東的說法正確與否,最後碰得一鼻子灰,始終困在租金市場中。

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房東 張金鶚 打炒房

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