央行為何不提高利率因應房價問題? 彭淮南五個字詳解

中央銀行前總裁彭淮南(中)獲頒清華大學名譽博士,夫人賴洋珠(右二)偕同出席典禮。記者陳怡慈/攝影
中央銀行前總裁彭淮南(中)獲頒清華大學名譽博士,夫人賴洋珠(右二)偕同出席典禮。記者陳怡慈/攝影

中央銀行為何不提高利率因應房價問題而採針對性的總體審慎措施,針對這項外界關切議題,央行前總裁彭淮南今(29)日在清華大學頒贈名譽博士學位給他的場合,受邀致詞時談到,答案就是「要對症下藥」。

彭淮南並表示,政府健全房市,除了從選擇性信用管制等需求面管理,也宜從供給面著手,如捷運向郊外延伸、廣建社會住宅。供需雙管齊下,效果將更為良好。

彭淮南說,利率的影響是全面的,而房地產市場只是整體經濟的一部分,為穩定房市而大幅提高利率會傷及無辜;而且台灣住宅每 100 戶僅有 26 戶向銀行借款,利率對房地產的影響有侷限。

IMF(國際貨幣基金組織)即認為,處理房價上漲,採提高利率的方法是大而不當的措施(blunt instrument)。瑞典央行為處理房價上漲問題,於2010年7 月提高利率,導致通縮壓力上升,旋於2011年12月起轉而調降利率,至2014年10月28日甚至降到零,是活生生的失敗案例。

另據 IMF 的實證研究,低利率與房價上漲沒有必然的關係。2002至2006年,英國、澳洲利率均高於美國,房價漲幅卻高於美國;同期間,日本維持低利率,房價卻下跌。

更重要的是,當時台灣的實質利率並未偏低,2009到 2021 年絕大多數期間,台灣的實質利率高於主要國家,日本野村證券的研究也認為「台灣的政策利率並無偏低的問題」。

還記得2015年初,財政部張前部長來訪,告訴我他推動的「房地合一課稅」法案遭遇困難。由於該法案可遏阻房地產的投機行為,有助房市健全,而且南韓、新加坡、香港、英國、加拿大、澳洲等均以租稅為手段平穩房市,乃盡全力協助溝通,獲立法院前院長王金平支持,當時的立法委員李桐豪提案,將法案逕付二讀,而於 2015 年6月5 日三讀通過。張前部長曾於行政院院會及公開場合對央行表達謝意。

該法案於2016年1月1日起實施,對短期內買賣房地產的利得課以重稅,一年內的利得稅率即高達45%。自實施後,投機客退場,房市景氣降溫,交易量明顯縮減,價格則緩跌。

2019 年來,受主要國家量化寬鬆貨幣政策外溢效果影響,以及政府推動台商回台與國人境外資金回流政策影響,加以廠商大量進駐科技產業園區,帶動周邊購屋需求,且建商積極購地,致地價上揚,推升中南部房價。2020年上半年受疫情干擾,房市買氣暫趨觀望;下半年起,因國內疫情控制得宜,經濟表現良好,房市交易明顯增溫,並出現預售屋紅單炒作現象。

為抑制房市炒作,避免過多資金資源流入房地產市場,政府於2020年12月推出「健全房地產市場方案」,央行分別於同月及今(2021)年3月推出兩波選擇性信用管制措施(即前述針對性的總體審慎措施);財政部則推動房地合一課稅 2.0,延長最高稅率適用年限,並在今年4月9日經立法院三讀通過,新制將於7月1日起實施。

彭淮南 房價

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