重稅打炒房無效?四大原因告訴你房價將「先蹲後跳」

行政院近日拍板房地合一稅2.0。記者游智文/攝影
行政院近日拍板房地合一稅2.0。記者游智文/攝影

選在房市329檔期前,行政院拍版「房地合一稅2.0」,持有屋房、土地兩年內出售將課徵45%重稅;二至五年內出售,課徵稅率亦達35%;超過五年,未逾10年者,稅率為20%;超過10年者稅率15%。引起市場一陣恐慌。

3月11日,行政院拍版房地合一稅2.0,將「短期持有」的定義由兩年內延長為五年內。行政院重手打房,還未通過立院修法,威力已如核彈引爆,引起市場一陣恐慌。

不少房市銷售熱點,例如台南、台中,已傳出拋售逃命潮。一位業界人士形容,「不少人是剛上車,就搶著下車,就怕動作慢了,下不了車。」

「跟2015年房地合一稅上路前一樣,逃命潮過後,2016年台灣房市瞬間急凍,成交量大幅萎縮,但房價卻聞風不動。」一位房仲業者回憶當時。

3月11日當天晚上,一場建商聚會上,針對政府重稅打房,一位建商直言,「房價早已無下修空間!」這位建商解釋,這次房價上漲,主因土地漲、工資漲、鋼筋水泥等原物料也漲,萬物皆漲,才推升房價。

「好笑的是,土地漲翻天,政府還是元兇,不少重劃區土地標售案標出天價,政府是最大的地主。」另一位建商嘆氣道。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮則直批,去年底政府各部會包括央行丶內政部開始打炒房至今,政府宣稱打炒房奏效,財務部也在民代質詢壓力下「拿香跟拜」,提出房地合一稅2.0修法。

對於重稅打房,李同榮直言,政府並未對症下藥,市場將「先蹲後跳」。短期因買盤觀望縮手,受到衝擊,長期而言,仍會持續推升。李同榮分析四大原因:

一、政府過度解讀「打炒房成效」

金管會公布今年1月底建築貸款餘額為新台幣2兆8318億元,月增407億元,比起去年12月一口氣大增逾500億元相對減少。因此,官方過度解讀為打炒房成效,其實主要原因是季節性變動因素,過年期間增幅減少是必然。

從成屋交易量來看,雖相較12月丶1月都呈現萎縮;但相較去年同期,卻大幅成長18%,市場價量齊揚,政府的「打炒房政策」,對成屋市場衝擊有限。

二、沒打中核心:「炒地」比「炒房」嚴重

李同榮表示,目前成屋交易已是剛性市場,這波房市炒作,問題在於大咖炒土地,小咖炒預售紅單。

預售屋紅單炒作現象已逐漸收斂,但對於「政府不打炒地只打炒房?」李同榮表示,原因有二,一是政府國有土地與市有土地標售與重劃,都是地價不斷上漲的幫兇,政府如何自宮?再者,打炒地將擋不了財團與利益團體的龐大壓力,兩難下,政府只好避重就輕,選擇已施行的房地合一稅2.0修法。

李同榮呼籲,對大咖炒地,必須有對策,否則,再怎樣打房,房價都易漲難跌。

三、重稅打房,跌時助跌,漲時助漲

李同榮舉2014年的北市囤房稅,與2016年的房地合一稅為例。

他指出,片面加重稅制調控房市,在下降趨勢中,跌時會助跌;但若在上升趨勢中加重稅制,就會造成助漲現象,而目前的市場處上升趨勢,加重稅制只會助漲。

李同榮解釋,若以全台平均總價1100萬為例,過去兩年漲幅約20%、增值約220萬,扣除成本(包括佣金裝璜)後實值獲利約180萬。

房地合一稅以35%計算,應課利得稅63萬,稅金比率占總價(1100萬)約5.8%,因此屋主可能轉嫁到房價上、順勢再多漲5%,在房市暢旺時形成助漲現象。相對地,若在房市回檔、下跌趨勢時加稅,不但無法轉嫁,反而會產生拋售助跌現象。

四、關鍵是資金洪水,擋都擋不住!

房市在資金多丶利率低丶建築相關產業通貨膨脹、經濟成長動力等因素簇擁下,才是這波房價上揚主因,政府「不疏洪只圍堵」,將抵擋不了資金洪流的破口,「稅制打房註定失敗!」

李同榮痛陳,房子是用來住的,是生活基本需求,不是用來炒的,而房價是市場機制的產物,也不是用來打的。政府誤把囤房稅與房地合一稅攬功為打房奏效,為何不探討2014囤房稅與2016的房地合一稅制下,全台房價仍然持續上漲?

「難道是官學界認為稅率不夠重?」「難道房市政策窮到只剩房地合一稅2.0?」李同榮表示,官學界一直忽略市場基本面與景氣變動因素,若硬是要把房價打下來,恐將適得其反。

(作者/林鳳琪 本文出自2021.3.12《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

房地合一 打炒房 行政院 建築

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