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清大榮譽講座教授張金鶚表示,去年底央行打炒房打中要害,購地貸款限制與新增餘屋貸款限制都衝擊建商,房市漲價不易,房地合一稅是打炒房殺手鐧。圖/本報資料照片
清大榮譽講座教授張金鶚表示,去年底央行打炒房打中要害,購地貸款限制與新增餘屋貸款限制都衝擊建商,房市漲價不易,房地合一稅是打炒房殺手鐧。圖/本報資料照片

去年房市在疫情籠罩下,原本冷冷清清、利率也屢創新低,但下半年起交易量報復性成長,928檔期甚至推案量創新高,還有人排隊搶房轉紅單,也引來政府出手打房。買氣一度過熱的房市,來到金牛年會怎麼走?

各專家認為,牛年是穩健務實的牛市,在部分資金被疏導至股市之下,市場溫和,但後勢看好,不過最怕政府加重打房力道,尤其是房地合一稅的加強版。

清大榮譽講座教授張金鶚:漲價不易 房地合一稅是殺手鐧

去年底央行打炒房打中要害,購地貸款限制與新增餘屋貸款限制都衝擊建商,尤以小建商首當其衝。而購屋貸款成數限制與無寬限期,則使投資客先賣先贏,趁勢脫手。所以在這一兩個月,購屋量已漸漸減少,消費者擔心自己買在高點,短期多觀望,上半年房市盤整。

但下半年起,實價登錄2.0版應會上路,屆時預售屋的實價現形,還有財政部打炒房的稅制修法嚴陣以待,包括房地合一稅短期持有定義趨嚴等,就可以檢視「政府打炒房,究竟是玩真的、玩假的?」

若財政部此殺手級應用一出,民眾對未來房價也會有預期心理,房市繼續盤整,且漲價不易,應會溫和向下。建議今年買房勿躁進,價格得殺到滿意為止,現在房子供過於求,房價不是首要考量,應以物件個案思考才是重點,並評估個人預算與需求。

戴德梁行總經理顏炳立:上不去、下不來 看台股是否爆大量

去年底央行超前部署打炒房,把投機客生的火都滅了,但對剛性需求者影響不大。目前資金還是很熱,但多在台股進出,假使台股爆出六千多億的天量,資金可能就又回到房地產避險。

2021年房市的市場溫,但勢看好,牛年買氣持續穩健,其中土地有量的城市、有科技大廠進駐的地區,因為位處房價基期低的蛋白區,房價繼續看好,估再漲10%;其他地區就盤整,價格「上不去、下不來」。而成屋市場也會從冬天變春天,因為去年不少蛋白區的價格往上拉,消費者不如回到市區裡面購屋。

剛性自用型買家只要口袋錢足夠,要趁台灣目前極佳的低利率條件買屋,蛋白區應該追逐的是30~40坪的產品,而大面積的產品即便降價也不能買。而商用不動產是自用、熱銷及有3%收益的,才會受到閒置資金青睞,但飯店、店面、商場除外。

住展雜誌研發長何世昌:溫和走漲 就怕打房

據住展最新統計數據來看,今年1月北台灣預售推案量約500多億元,新成屋案量不到600戶,供給量在低檔,由於1、2月是新建案市場的傳統淡季,加上政府才剛打炒房,這也是預料中事。

但建商價格防線牢不可破,議價率也沒鬆動,想撿便宜的購屋族無功而返;不過隨著年後、3月中下旬房市旺季到來,加上屆時打炒房政策影響轉淡、市況走強的機率偏高,沒有看淡的理由,且房市對疫情已有免疫力,加上股市疏導不少的資金去向,房市應是溫和走漲1成以內。

但漲幅若太超過,就會引來政府出手。今年最大的利空,就是房地合一稅是否擴大實施,例如2年內交易課重稅延長到4年內等,因閉鎖期延長,交易量會急縮,「大家就先下課了」。所以現在就算建案熱銷,業者也不敢太張揚。

去年炒蛋白區,今年可能炒蛋黃區。北部都會區的換屋族已漸漸出籠,但新北的周邊建案如新店、板橋,都拉到每坪60多萬元,這價格台北市的周邊好像也挑得到。

房市專欄作家Sway:冷靜看爛宅拋售 不如棄房買股

今年想買房者,要冷靜思考, 因為不少重劃區的預售案,都已蓋好變成新成屋,想像空間沒了,失去賣相或利多,千萬要眼見為憑,不要接刀。例如台南九份子,一片荒蕪、生活機能還不成熟;板橋江北,也有不少投資客拋售:桃園龜山A7的合宜住宅,4月起就會陸續開始解封轉售。所以假設你想某個社區,觀察指標就是餘屋量,可先上網查詢,或詢問房仲該社區拋售量是否超過5%。

另外,有些房子你得小心,例如這幾年低總價首購市場較為熱絡,建商蓋一堆勉強的小2房與小3房,過去15到20坪的產品,通常會規劃為大套房或1+1房,但如今卻大量被硬擠成2房,格局其實很卡,預售時靠薄牆等障眼法,竟也賣得嚇嚇叫,如今陸續完工交屋,開始一一素顏現形,這些連室內設計師都不想傷腦的超爛格局宅,都快變成市場主流貨色。

所以,現在政府打炒房,不如棄房買股,台股的護國群山,似乎更具吸引力,報酬率也不差,且變現又快。

各專家認為,牛年是穩健務實的牛市,在部分資金被疏導至股市之下,市場溫和,但後勢看好,不過最怕政府加重打房力道,尤其是房地合一稅的加強版。圖/本報資料照片
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戴德梁行總經理顏炳立指出,去年底央行超前部署打炒房,把投機客生的火都滅了,但對剛性需求者影響不大,價格「上不去、下不來」。圖/本報資料照片
戴德梁行總經理顏炳立指出,去年底央行超前部署打炒房,把投機客生的火都滅了,但對剛性需求者影響不大,價格「上不去、下不來」。圖/本報資料照片

房市 房地合一 炒房

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