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大陸台商處分土地 資誠:賣地不如賣公司

新冠肺炎疫情加速台商處分中國大陸資產,資誠聯合會計師事務所今(5)日指出,賣地不如賣公司,變賣土地稅負很重,但賣公司也比賣地複雜很多。

資誠兩岸稅務服務會計師段士良表示,大部分台商早在一、二十年前取得土地,漲幅都已經有數十倍,而大陸土地增值稅規定,漲幅超過兩倍以上的稅率為60%,另外還會有9%增值稅、25%企業所得稅,以及印花稅、城建稅及教育費附加等大小稅費,最重要的是土地出售後價金仍留在收款的大陸公司內,如果要用股利方式付到境外,還要再課10%的股利預提所得稅,否則只能清算大陸公司後才能將剩餘資金匯出。

段士良表示,因此幾乎所有台商都希望以出售公司的方式處分大陸公司土地,稅負也只限於資本利得的10%。

但若只想處分土地繼續保留公司的其他營運,段士良表示,可以經過分割重組後,將要處分的土地資產放到單獨一家公司後出售,保留土地資產以外的業務。

只不過賣公司比賣地複雜得多,因為大陸工商法令與外匯管制的關係,必須先完成公司移轉以及其他相關工商程序後,大陸外管局才會讓買方將錢匯出至境外賣方帳戶,段士良提醒,交易安全的確保是台商處分大陸公司的第一要務,一旦公司移轉後的程序發生問題,或是買方惡意違約,台商都會變得非常被動,多年心血可能付諸流水。

段士良表示,台商藉由處分公司出售土地,雖然是最快的方式,但是與買方的談判卻比一般出售土地複雜得多,一般賣方只擔心能否安全收到股款,但是買方卻要擔心買到的公司是否有財報上看不出的或有負債。此外,公司帳上又還會有現金、存貨、機器設備等資產。

段士良指出,有些台商大陸子公司帳上現金比土地價值還高,買方不見得有這麼多資金買土地又買帳上現金。另外有的買方自有資金只有土地價款的六成,就算帳上沒有現金等其他資產,買方自有資金也不夠付清所有股款,畢竟土地買賣可以跟銀行融資,但是股權買賣,就沒有常見又保證安全的做法。

段士良提到,大陸稅局曾認定被處分公司已無實際營運,以反避稅法令核定該股權交易等同直接處分土地,而被課徵高額土地增值稅,因此有的賣方堅持在交易過程中仍需保持一定營運,買方因而擔心未來資遣員工,會有勞資糾紛的風險,買方通常會堅持賣方必須在交易前要資遣完員工,因此要兼顧賣方的交易安全與買方的利益才可能讓交易順利完成。

段士良表示,另外還有土地用途變更、當地管委會的稅收貢獻要求、當地村委的背書、合建分屋、地塊包含沒有國土證的集體用地、買方未來要改變目標公司的營業項目、部分土地已經與租客簽訂長約等等問題,都是台商與買方談判時可能面臨的難題。

台商 所得稅 資遣 資誠

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