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強化老屋新能量

北市府自2018 年10 月起在各區廣設「危老重建工作站」,並安排危老重建推動師輪值進駐,提供免費的諮詢服務。 圖ー台北市建築管理工程處
北市府自2018 年10 月起在各區廣設「危老重建工作站」,並安排危老重建推動師輪值進駐,提供免費的諮詢服務。 圖ー台北市建築管理工程處

文ー劉懿慧.圖ー台北市建築管理工程處

居住正義關注的焦點不單是「有沒有房子住」,「住得安全」也同樣重要。九二一地震的深刻經驗,讓全台民眾都認知到建築結構穩固的重要。台北市政府近年積極推動危老建築重建,也盤點與規畫海砂屋拆除的審議與執行,並透過容積獎勵、稅賦優惠、拆除補助等,提高民眾重建意願,加速危險與老舊建築的更新,確保居住安全。

房屋高齡化 危老重建刻不容緩

「人老了總需要健康檢查及保養。」台北市建築管理工程處股長呂俊鴻表示,部分早期興建的房屋結構強度已隨歲月流逝而老化,居住安全的隱憂也逐日加劇,因此內政部推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例),藉由各項獎勵與補助機制,讓小規模基地、有重建需求的建物,都可以透過簡便的審查程序完成重建。

加速危老重建 提供加值誘因

為了加速危老重建,中央政府自2017年5月起提供「時程獎勵」,從10%容積獎勵逐年折降,至今年5月已下調至8%,預計至2025年5月12日結束歸零。換言之,民眾越早參與危老重建,所能獲得的容積獎勵就越高。

此外,在條例施行的5年內,申請重建的民眾享有稅賦優惠,如於重建期間免徵地價稅、重建後2年地價稅及房屋稅減半徵收、重建後2年未移轉所有權者,房屋稅減半徵收可延長至10年等,目前也研擬增訂新的獎勵辦法,規畫給予小規模基地額外增加容積獎勵。

不僅如此,內政部也授權地方主管機關可放寬建築物高度及住宅區的建蔽率,目前台北市政府規定建築高度比統一為不超過2.5,建築建蔽率則依土地使用分區為40%、50%、60%不等,期望提供足夠的誘因,鼓勵民眾及早申請危老重建。

培訓危老重建推動師 創造雙贏

為輔導民眾進行危老重建,台北市建管處創全國之先,訂定「危老重建推動師培訓及獎勵執行計畫」,建立「危老重建推動師」制度,徵選有志於推動老屋重建的專業人士,包括建築師、土木技師等,經講習培訓取得資格後,為市民提供免費的諮詢服務,進而媒合輔導申請建物耐震能力評估,經評估後如能適用危老條例重建者,還會協助提具重建計畫。此外,也廣設「危老重建工作站」,由推動師輪值進駐,積極推動危險及老舊建築物加速重建,提供市民「一條龍」的全程服務。

呂俊鴻說,這項制度不僅協助市民獲得相關資源,又有助於推動老屋翻修重建,而推動師在推動重建成功後,也能夠申請輔導推動費,戶數與規模越大,所得到的推動費也越高,可謂雙贏。

危老、都更哪個好? 早點做最好

常有民眾問,老屋翻新要申請重建還是等都更?其實兩者要依循的法規及程序大不相同。呂俊鴻指出,「危老條例」申請人須是土地及建物所有權人,雖然要全部所有權人同意較費時,但申辦的審查程序較為快速。

「都更條例」的申請人則須是實施者,例如建設公司、所有權人籌組的更新會等,同意比例依都市更新條例相關規定採多數決,後續尚須辦理公開展覽、公聽會等程序,這也表示申辦時程與進度須視意願整合及爭議處理的進度而定。

呂俊鴻認為,危老條例、都更條例在適用範圍、辦理程序、獎勵補助及稅捐減免等各有不同條件,申請人應考量基地現況、整合情形等,選擇較適合自身狀況的方式。

海砂屋拆除迫切 市府加速審議

老屋更新除了危老重建,還有海砂屋善後處理。海砂屋是高氯離子鋼筋混凝土建築物的俗稱,指建築房屋所用的混凝土使用來自海邊的海砂。由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面長出壁癌,長期則加速鋼筋腐蝕,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構安全。

為加速海砂屋拆除更新,台北市都市更新處副總工程司詹育齊指出,去年8 月起市府主動依都更條例規定,將台北市19 處列管須拆除、尚未重建或進入都更程序的海砂屋劃定為更新地區,降低提送都更事業計畫門檻,同意比率從80% 降低至50%,如同意比率達90% 以上還可優先排會審議。

都更處正工程司江中信表示,海砂屋有一定的危險性與拆除的急迫性,因此市府會逐一了解並優先施作。但考量每戶不同狀況,非到不得已,市府不會採取逕予強制拆除的手段。以今年順利拆除的延壽國宅I 區為例,其中3 戶所有權人各有不同意拆除的緣由,市府在進行強制拆除前,派員到場與居民進行多次磋商,以軟性的方式,說明海砂屋拆除的迫切與必要,並盡力協助居民了解房屋權值分配計算方式和調解住戶心結,使該案成為台北市於2019 年都市更新相關法令修訂後,第一件成功磋商的代拆案。

「住得安全」是居住正義落實的重要指標,台北市政府藉由加速危險及老舊建築物重建、海砂屋優先強制拆除等,盼能加速老舊建築更新、改善市容,且達到都市防災的目的。

【完整內容請見《台北畫刊》9月號632期】。

台北畫刊109年9月-記憶博物館 蒐集台北百年軌跡
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