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房地都更符合三要件 持有期間計算放寬

【文.徐俊賢、莊蕎安】

為鼓勵老屋參與都更、危老重建,個人以自有房地參與都更,財政部日前發布解釋令,放寬持有期間的計算,使個人有機會適用較低的稅率計算房地所得,不過須符合三大要件:

1. 多分配部分的增購,是為了湊足完整一戶,

2. 應分配及多分配之土地面積,不得超過都更前原有土地面積,

3. 僅限一戶。

房地的「取得日」,是決定採用新制(房地合一課徵所得稅)或舊制(僅房屋交易所得課徵所得稅)的關鍵;房地的「持有期間」,則涉及所適用的稅率。房地取得日的認定,原則上是以所有權移轉登記日為準,而持有期間的計算,則是房地取得日起算,至交易日止。

都更房地於作業要點之規定

對於都更所取得的房地,房地合一課徵所得稅申報作業要點(以下簡稱作業要點)進一步規定取得日的認定,以及持有期間的計算。

應分配房地之取得日

取得日的認定,於作業要點第4 點規定,個人以自有土地參與都更,都更後分配所取得的土地,以都更前取得土地之日(以下簡稱原取得日)為取得日。不過,房屋的取得日,是完成所有權移轉登記日(新建房屋興建完成後第一次移轉,為核發使用執照日)為取得日(以下簡稱為新取得日)。

應分配房地之持有期間

房地都更的持有期間計算,作業要點第5點規定,參與都更的房屋,持有期間的計算,以該土地之持有期間為準,由於土地在都更前已持有,因此持有期間計算的起日為原取得日。

都更房地於解釋令之規定

由於以權利變換進行都更的原所有權人,進行都更後,應分配房地若不是完整一戶,通常會需要繳納差額價金以補足一戶。因此財政部日前發布解釋令,說明取得日之認定,與持有期間之計算。

多分配房地之認定

實際取得的房地超過應分配部分,即為多分配部分。解釋令第1 點即提及,多分配房地的取得日,原則上為新取得日,其持有期間的計算,也是從新取得日起算,至交易日止。

不過,若多分配部分符合三大要件,其持有期間就可例外從原取得日起算,三大要件包括:(1)應分配房地沒有完整一戶,而需增購湊足一戶者;(2)應分配及多分配土地面積,合計不超過都更前原有土地面積;(3)以一戶為限。

【完整內容請見《會計研究月刊》2022.4月號】

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