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房地合一2.0作業要點重點解析

【文.徐俊賢、莊蕎安】

因應房地合一稅2.0(下稱房地合一2.0)於今(民國110,以下同)年7 月1 日開始適用,財政部擬修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(下稱作業要點或草案)。本文彙整作業要點草案之修正重點,以及衍生之實務疑義,在現有其他相關法令下,企圖尋找適法之見解,提供給納稅義務人參考,於實務運用時可向稅局諮詢相關見解。

著日前所得稅法修正,作業要點亦從105 年3 月9 日修正發布的1.0 版,改為2.0 版。從制度改變之差別略可窺得修正幅度,房地合一從1.0 到2.0,個人制度皆與綜所稅分開計稅及報繳,無大幅變動;而營利事業由營利事業所得額合併計稅及報繳,改為分開計稅、合併報繳,變動幅度較大。因此作業要點屬於個人之制度架構未變動,但營利事業的制度架構翻新,將帶動子法令、申報書表、查核作業等有嶄新的一頁,後續發展應持續關注,始能掌握以利運用。

例如,房地合一2.0 重點之一,是拉長短期持有的期間,由1、2 年拉長為2、5 年,並增加視同房地交易項目、懲罰稅率豁免項目,因此,作業要點就以上各項目之交易日、取得日、持有期間、交易所得計算等增訂細節規定。另一個重點為避免操作課稅主體避稅,營利事業之房地交易所得脫離原有架構,朝向個人2.0 處理,所以營利事業與個人之房地合一2.0 規定原則相同,性質不容者才規定不同,也因為課稅主體不同,雖然皆為分開計稅,報繳程序仍有分開或合併的不同。

房地合一1.0案件仍依循舊版作業要點

因應房地合一2.0 適用, 第二次修正的作業要點由今年7 月1 日起適用( 草案第29點),可見第二次修正是為了因應房地合一2.0而定。因此,房地交易若發生於今年7 月1 日前,仍適用房地合一1.0,所依循的作業要點則是105 年3 月9 日所發布的第一次修正版本。

視同房地交易之相關規定

非公開發行公司之房地交易不再課最低稅負

房地合一2.0 將三種標的移轉視同房地合一交易,包括:(一)設定地上權方式之房屋使用權,(二)預售屋及其坐落基地,以及(三)個人持有營利事業過半數股份或出資額,且營利事業之股份或出資額半數以上來自房地價值者(下稱「房地股權化」),交易其股份或出資額也視同房地交易,納入房地合一2.0 課稅。

日前所得稅法第4 條之4 修正時,房地股權化視同房地交易,已將上市上櫃興櫃公司股票交易排除適用,不過對於交易非上市櫃公司股票者,除了課徵房地合一稅2.0 之外,僅在立法說明提及不再課徵最低稅負,作業要點此次增訂第2 點第4 項,將不課徵最低稅負納入法令規定(草案第2 點第4 項)。

【完整內容請見《會計研究月刊》2021.7月號】

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