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房地合一2.0之所得稅法 修正重點解析

【文.徐俊賢、莊蕎安】

為了加強打房力道,避免避稅操作,財政部日前推出「房地合一2.0」。實務有許多適用的細節,需要依各修正條文修訂內容為準,本文羅列各修正條文的重點,並說明實務應用時須注意的重點。

日前財政部提出房地合一稅2.0(以下簡稱房地合一2.0)所得稅法修正案,以改進房地合一稅1.0(以下簡稱房地合一1.0),已由立法院三讀通過及總統公布,從今(民國110,以下同)年7月1日起適用。房地合一從1.0到2.0,加強打擊短期炒房的力道,因而調增短期持有的年數,將預售屋、房地證券化交易等納入課稅範圍,同時為避免操作課稅主體,營利事業的房地交易也必須適用房地合一2.0。

舊制的房地交易所得課稅(以下簡稱舊制),為交易105年之前取得的房地,個人適用所得稅法第14條之「財產交易所得」,僅房屋交易所得的部分課稅,於隔年5月申報所得稅時一併申報;新制的房地合一課稅,適用於交易105年以後取得的房地,於交易日次日起30日內,報繳房屋、土地交易所得稅。為了進一步防堵短期炒作房地,財政部日前提出房地合一2.0,法條修正重點除了延長個人適用高稅率的持有期間,為了避免利用設立營利事業炒房,推出營利事業房地合一2.0,修正所得稅法第24條之5,使個人與營利事業實體規定儘量相同,包括視同房地交易、消除重複課稅、打房豁免項目、推計成本費用等;但因性質或程序不同,所以法條規定仍有部分差異,如申報繳納制度、損失減除年限、自地自建歸屬等。茲將本次修法主要十二項,分別以個人及營利事業兩主體說明其異同如下,並彙整如「表一:個人與營利事業房地合一2.0之修正項目及異同」及「表二:房地合一2.0之稅制架構(簡要表達)」。

一、認定日出日期:

房地合一2.0日出條款是結合所得稅法第4條之4、第126條修正,而界定適用範圍。

(一)個人:在今年7月1日以後賣出或交換105年以後取得的房地,均適用房地合一2.0,也就是以「交易日」發生於7月1日以後均適用。而判斷「交易日」的時點,主要是以所有權移轉登記日為準。

(二)營利事業:一體適用。

二、視同房地交易:

為了防杜不同型態移轉,以規避房地所有權移轉而規避稅負,三種標的之移轉,將視同房地合一2.0課稅。包括:

(1)以設定地上權方式之房屋使用權。

(2)預售屋及其坐落基地。

(3)國內外營利事業出資額或股份其價值半數

以上由我國境內房地所構成、所有權人持有過半數出資額或股份,有移轉其中出資額或股份者。

(一)個人:其中(1)屬沿用房地合一1.0之規定,而(2)、(3)為本次修正新增。而(3)恐有較多細節須待相關子法發布。不過,移轉的股份若是上市、上櫃及興櫃股票,已於修法時規定不適用;而所移轉的未上市櫃股票若已視同房地合一2.0者,則不納入最低稅負課稅,立法說明也有提及。

(二)營利事業:一體適用。

三、不減免稅損失:

交易符合土地政策免徵土增稅之土地,如農地農用申請免徵土增稅的土地、被徵收之土地和土地改良物、公共設施保留地等,於房地合一後也免徵所得稅;但若產生交易損失,為避免兩邊得利,也應不能自未來應稅交易所得中減除。

(一)個人:沿用房地合一1.0如上之既有規定。

(二)營利事業:配合房地合一2.0採分開計稅,增訂免稅標的所造成之損失不得於其他應稅房地交易所得中減除。

【完整內容請見《會計研究月刊》2021.6月號】

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