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個人交易未農用之農地 房地合一課稅計算放寬

2019-02-01 10:36會計研究月刊

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【文.徐俊賢、莊蕎安】

房地合一課徵所得稅後,非農用土地之交易所得,財政部放寬了可列為所得減項的土地漲價總數額之計算,部分已繳納的土地增值稅也可以列為減項。同時,也放寬了夫妻贈與之持有期間認定。

在房地合一課徵所得稅之後,個人交易未作農業使用的土地, 並且課徵土地增值稅時,財政部日前發布解釋令(以下簡稱本令)說明在申報個人房地交易所得稅時,可以從所得中減除的土地漲價總數額(以下簡稱漲價總數額)及土地增值稅的計算方式。新令適行後,納稅義務人的稅負得以減輕。

土增稅之計算

所得稅法第4 條之5 第1 項第2 款規定,符合農業發展條例之規定情形,納稅義務人取得「農業用地作農業使用證明書」,以及地方稅捐稽徵機關核發的「土地增值稅不課徵證明書」者,可不課徵土地增值稅,也免納房地合一稅。

但是若土地未作農業使用,而交易轉手時,就必須課徵土地增值稅(以下簡稱土增稅)及房地合一所得稅。土增稅的計算,依土地稅法第39條之2 第4 項、第5 項的規定,必須以該土地最近一次課徵土增稅時的現值為原地價,計算漲價總數額,再乘上稅率,課徵土增稅。

所得減項計算

在計算房地合一課徵所得稅的部分,為了避免重複課稅,該次土地交易所得,可以減除納稅義務人持有期間的漲價總數額,再據以計算所得稅,但以該漲價總數額為稅基產生的土增稅則不可減除。然而,所得稅可減除的「漲價總數額」,是以該筆移轉土地的原持有人(也就是納稅義務人)的持有期間來計算,不同於計算土增稅的「漲價總數額」則以課徵土增稅的前後兩次公告現值差額為準。如此將造成出售原為農用但取得後未作農用之土地,在所得稅法的漲價總數額與土增稅不對稱的現象。因此,財政部本令解釋,所得的減項除了納稅義務人持有期間的漲價總數額之外,該納稅義務人所繳納之土增稅中,非屬該納稅義務人持有期間之漲價總數額產生的部分,也可以比例計算作為所得的減項。

舉例來說,乙取得農地以一般土地出售,其持有期間的漲價總數額為160萬元,可做為交易所得的減項;乙所繳納的土增稅30 萬元,其漲價總數額的計算除了持有期間之外,還包括甲持有做為農地的期間,因此本令規定將未列作房地合一所得之減項的漲價總數額80萬元,占全數漲價總數額的比例,計算可列為所得減項的土增稅部分。

夫妻持有期間合併計算

若是夫將土地贈與妻,妻再出售土地,並繳納土增稅、所得稅時,計算所得稅所依據的持有期間,則依財政部106 年3 月2 日規定,以配偶贈與前原始取得房地之日為取得日據以計算。交易所得可減除的漲價總數額,為夫與妻持有期間合併計算;可減除的土增稅之比例,則為乙取得日之前,未列入減除的漲價總數額作為分子。

值得納稅義務人留意的是, 依所得稅法第14 條之4 第2 項規定,房地交易扣除所有減項之後,如果為損失(負數),該損失可在交易日後三年內盈虧互抵。不過,僅有納稅義務人實際支出且列作所得減除的土增稅可以抵減,而漲價總數額則不能於日後盈虧互抵時抵減。

從本解釋令來看, 財政部出具解釋愈趨精簡,因此必須對於相關舊有的解釋函令有所瞭解, 才能理解並運用。本令較母法規定更為放寬,重點在於所得計算得減除之漲價總數額與不得減除之土增稅必須對稱。故計算時應留意避免多列減項(例如多減除非持有期間之漲價總數額),或少列減項(例如少減除未列入減項之漲價總數額相對的土增稅),以正確計算稅額。

【完整內容請見《會計研究月刊》2019.2月號】

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會計研究月刊

會計研究月刊是本縱橫財經領域的豐碩財會知識庫,每月敏銳搜羅財務、會計、金融、稅務、管理等多角訊息,由淺入深整合產、官、學界三方觀點進行剖析,公正客觀的角度解讀趨勢走向;【會研月刊電子報】給您宏觀的視野,補給您的軟硬實力!

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