2025年中國房地產趨勢研析

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蔡佑駿╱北美智權報　專欄作家

雖然中國股市在2025年有不錯的表現，尤其中國的上海證券交易所綜合股價指數（SSE Composite Index，上證指數）[1]出現了十年來的相對高點，但是國際間上證指數僅有1%不到的房地產業權重，其實並沒有完全反映出中國的實體經濟。本次主要藉由中國國家統計局（National Bureau of Statistics, NBS）公開2025年1~8月的房地產數據進行研析。

2025年中國房地產跌幅慘烈

在中國北京政府取消局部地區的房地產限購政策以後，中國北京五環外的房價普遍可見超過30%以上的累積跌幅，並且越外圍的區域甚至已經暴跌50~60%左右[2]。如果中國連北京的房地產都如此低迷，可以想像除了北京以外的其他中國大城市房價，很可能更為低迷。實際上，中國房地產的累積跌幅應該比NBS釋出2025年1~8月主要地區的房地產開發情況統計（參見表1）更為慘烈。

表1. 中國2025年1~8月主要地區房地產開發投資情況[3]；幣值：人民幣，由本文責任編輯參考並翻譯自NBS。

另外，即使中國房地產商都沒有新屋開工，中國現有的房地產庫存，按照2025年的銷售減緩速度（參見表2），中國房地產到2050年都賣不完。消費端遠遠趕不上供給端的成長，在中美關係嚴重惡化，供應鏈大量外移數年後，中國的民間消費力終於撐不起整個房地產，加上長期的人口負債結構，中國房地產業高機率會長期呈現持續低迷。

表2. 2025年8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數；幣值：人民幣，由本文責任編輯參考並翻譯自NBS。

中國房地產市場的低迷將同時影響到民間消費

從中國房地產業者的投資熱度也可以觀察到，中國房地產已經進入較長期的低迷循環，房地產建設普遍是周期較長的投資開發，一個區域的房地產建設可能要數年才能開發完善。當全中國的房地產開發實質金額僅巔峰期的一半不到，代表中國房地產業者預期一段時間內難以獲得理想報酬，只能把已經進行中的房地產繼續蓋完，然後盡快拋售，後續暫時不會擴大投資了。不只是房地產，從表3呈現中國在2020~2024年社會消費品零售總額觀察，未來數年，中國民間投資的規模恐怕會維持較長的低迷時間了，這會讓中國的民間就業機會大幅縮減，失業人口增加，民間薪資停滯成長，甚至是縮水。

表3. 2020~2024年中國社會消費品零售總額；幣值：人民幣，由本文責任編輯參考並翻譯自NBS。

房地產業曾是中國最大的服務業 — 以往中國長期以基礎建設、房地產業、製造業來產生龐大的就業機會。假設缺少房地產業的就業機會，中國人民的可支配所得成長速度將會逐漸減緩，然後抑制民間消費的成長。應對上述情況，人們將會改變消費習慣，將消費投資集中在必須型消費項目、選擇減少非必須型消費品的花費 — 初期必須型消費或許仍可維持中國的經濟成長，但時間久了，必須型消費品的規模也將逐漸失去成長動能。中國境內的非必須型消費則會因為高度競爭和整體市場難以擴張，出現萎縮的情況，例如精品、高端娛樂、菸酒、名車、收藏品等產業都將會出現明顯衰退。

市場的消費力將不只撐不起房地產的價格，連非必須型消費的價格也逐漸無法支撐，然後壓縮到許多行業的經濟成長空間。

表4. 2024/8~2025/8月中國居民整體消費價格指數（CPI）呈現跌幅趨勢；由本文責任編輯參考並翻譯自NBS。

在這樣的低迷氣氛下，中國物價指數長期就會走向零通貨膨脹，甚至是通貨緊縮。因為民間企業不打商品價格戰，銷售就難以成長，為了生存難以漲價，甚至得削價競爭。當整個社會如果是通貨緊縮的環境，經濟就會進入長期衰退，因為民間企業的投資無法獲得足夠的回報，投資力道不足就無法產生足夠的就業機會。

若沒有健康的就業市場，人民的可支配所得難以成長，所得減少就會抑制消費，消費不足又回頭壓制企業的投資意願，時間拖得越久，企業信心會轉為長期低迷，如此一來，就很難扭轉經濟劣勢了 — 這就是1990年代日本和美國次級房貸爆發以後，兩國所經歷的經濟困境。當時日本處理不當，經濟長期低迷到安倍晉三首相時期才逐漸復甦；美國則因為適時的寬鬆貨幣政策救援，才扭轉頹勢。

中國出口貿易仍足夠強勁，國內經濟問題目前僅能選擇配合歐美貿易政策

中國政府近年雖然也開始持續放寬貨幣政策和房地產購買政策來解決正在發生的經濟問題，但是從表4的CPI可以觀察到其國家的通貨膨脹仍然維持低下。並且，當房地產市場低迷太久，群眾也將逐漸對國內的房地產市場失去信心，當「有土斯有財」這種深植中國社會的房地產需求觀念逐漸瓦解以後，未來的中國房地產市場將很難止跌復甦了。

目前中國經濟成長最重要的引擎剩下「出口貿易」，依然能支撐中國境內很大的製造業就業職缺。因此，只要全球經濟溫和成長，中國的出口產業就還能維持溫熱的成長力道，剛好可以彌補目前中國民間消費力及國內經濟動力不足的問題。2025年對中國來說，配合美國和歐洲的全球貿易政策，恐怕是沒有「say no」的選擇，中國的國家貨幣政策也將在未來很長的時間裡，盡量維持寬鬆路線，才能延緩現今其國內房地產市場的衰退速度。

備註：

[1] 上證指數為一種市值加權指數，是反應掛牌股票總體走勢的統計指標；參考資料：維基百科。

[2] 資料來源：2025年中國城市房價跌幅排行榜，2025/6/30，亞洲金融Asia Finance。

[3] 表1地區劃分：東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。

責任編輯：盧頎

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