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台南確診案新郎新娘都是雲林人 辦完喜事馬上被隔離

低利率環境下 該如何有效運用資金?

【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】

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雖然全球各國政府和央行們,會持續透過行政政策與貨幣政策,讓國家經濟朝好方向發展,但是實體經濟的復甦與成長通常相對緩慢,所以貨幣政策的刺激,很可能會引導房地產和證券市場領先上漲,漲多出現修正,修正後繼續上漲。長時間來看,股市、房地產、通貨膨脹都會成長,只是幅度有所不同,在超低利率的時代,人們應該好好把握這種有利於資產躍升的金融環境,不要輕易浪費了你的資產時間價值。

2020年全球爆發中國武漢肺炎,全球許多國家在第二季甚至出現近年來的經濟深度衰退,但是在景氣逆勢的氣氛下,今年反而是近年來,最多讀者來問我適不適合買進房地產的一年,而且這個情況不是只有台灣讀者這樣詢問,連海外讀者也出現濃厚的投資興趣。

圖1:2010年至今全美住宅建築商協會(NAHB)房產市場指數(Nahb Housing Market Index)
圖1:2010年至今全美住宅建築商協會(NAHB)房產市場指數(Nahb Housing Market Index)

圖2:2019年7月至今美國S&P Case-Shiller房價指數
圖2:2019年7月至今美國S&P Case-Shiller房價指數

像是美國房地產市場的熱度就在半年內大幅攀升,除了3月市場出現短暫的恐慌賣屋氣氛,很快的就氣氛反轉,因為FED將美元基礎利率快速降到零利率,還實施無限量QE,美國房貸利率快速下降,散戶買盤大增,美國近半年有打算賣屋的屋主們,平均手上都有好幾張offer,疫情又造成建築復工緩慢,市場的需求成長大幅超越供給成長。在市場機制下,房價快速上漲,吸引更多美國人產生購屋的念頭,多頭市場就這樣默默地展開了。

全球房地產行情,在疫情中不冷反熱

圖3:2016年至今德國房價指數
圖3:2016年至今德國房價指數

圖4:2011年至今日本房價指數
圖4:2011年至今日本房價指數

圖5:2019年8月至今瑞典房價指數
圖5:2019年8月至今瑞典房價指數

圖6:2018年至今瑞士房價指數
圖6:2018年至今瑞士房價指數

這個現象在歐洲和許多亞洲國家也有出現。出現這樣的情況,其實也完全符合市場機制,主因就兩點,首先是疫情造成許多民間企業停工,建築業自然也會受到影響,就算疫情減緩,建築業復工,短期內也會面臨缺工問題,房地產供給成長速度大幅減緩,第二點是全球主要央行的貨幣政策極度寬鬆,像是美元花了數年的時間,基礎利率好不容易緩慢升息到2.5%了,結果中國武漢肺炎疫情,直接讓利率快速降到0.25%以下,在同一個國家範圍內,利率0.25%的金融環境,自然是比利率5%以上的金融環境,更容易醞釀資產上漲的結果。

圖7:1980年代至今美元基礎利率
圖7:1980年代至今美元基礎利率

圖8:1980年代至今台幣一年期定存利率(%)
圖8:1980年代至今台幣一年期定存利率(%)

即使疫情結束,低利率環境也可能延續

而資金使用成本比美國還更低的台灣(美國30年房貸利率至少維持在3.0%以上,但台灣的房貸利率近期最低約1.3%),很可能會更有利於房地產和股市的溫和上漲,全球許多國家正在面臨中國武漢肺炎的疫情擴大,世界各國經濟暫時衰退是常態。就算出現肺炎疫苗,疫情大幅降溫,但像歐洲、美國、南亞和中南美洲的就業市場復甦緩慢,全球航空觀光旅遊全面重創,央行們維持2~3年低利率環境以休養生息,很可能機率更高,各國的官僚們,也會盡可能用低利率來刺激經濟成長,如此一來,房價維持溫和成長的機率就非常高了。

台灣的銀行甚至還推出40年期的1.3%超低貸款利率,因為房地產是品質相對穩定的擔保品,貸款90%,借貸利率1.3%,等於每年低於1.2%房價的成本,加上10%頭期款,可以擁有至少40年的房地產物件控制權,對於一般人來說,這是相當划算的deal。

對於懂得善用資本優勢的專業投資者,其實會蠻希望能貸款40年,甚至越久越好,最好本金就一直在帳面欠著,欠久了,搞不好還能變成另一種「資本」。台灣的貸款利率相當低,能取得的低成本資金,有如韓信點兵,多多益善。

在長期溫和通貨膨脹的環境,以台灣目前1.6%以下的長年期房貸利率,其實就可以套利不少金融產品,資本家和一般自住客,資本使用的效率和規模不同,對長期貸款很可能會是完全相反的態度,所以政府也做了很多資本管制,用來限制投資者大肆炒作房地產,但如果是一般民眾,需要房地產來自住,那麼40年期的房地產貸款,其實是相當有利的工具。

但是台灣房地產如果是用來投資,那面對的風險就會相對高。自住會比較有利,因為房地產是屬於長期投資的金融商品,而台灣的人口結構正在往人口負債結構發展,未來台灣人口很可能長年遞減,房地產需求長期減少,即使有全球主要央行的大寬鬆貨幣政策環境,台灣長期的房價要維持上漲趨勢,也相當不容易。


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