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「雙面」蛋殼公寓:示好租戶雪中送炭 損害房東趁火打劫?

【李俊慧/中國政法大學知識產權研究中心特約研究員】

2020年1月,湖北武漢出現引人注目的肺炎疫情。據不完全統計,包括阿里巴巴、京東、百度、騰訊、網易、搜狗、360、快手等在內的大陸數十家互聯網企業,第一時間紛紛伸出援手。有的捐款,有的捐物,還有的依託自身物流優勢,投身一線疫情提供免費服務。

一方有難,八方支援。

2020年1月,湖北武漢出現引人注目的肺炎疫情。

據不完全統計,包括阿里巴巴、京東、百度、騰訊、網易、搜狗、360、快手等在內的大陸數十家互聯網企業,第一時間紛紛伸出援手。

有的捐款,有的捐物,還有的依託自身物流優勢,投身一線疫情提供免費服務。

2020年2月3日,大陸互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓也不失時機的對外發佈了《致蛋殼公寓租客的一封信》(以下簡稱《公開信》),對各地受肺炎疫情影響的租戶利益予以回應。

該《公開信》區分「武漢租客」和「其他城市租客」提供了不同的租金返還或免費延長租期的方案。

其中,針對無法返城的武漢租客,蛋殼公寓計劃為租客返還一個月租金。同時,根據受疫情的影響程度,不同地區的租客將享受不同的租金補貼政策。

而針對武漢地區以外的租客,蛋殼公寓將根據各地政府發佈的因疫情延期返工的天數,返還租客相對應的租金,或提供相對應的免費延住天數。

應該說,在全國上下眾志成城抗擊疫情之下, 蛋殼公寓的舉措還是給不少租客帶來了一絲溫暖。

對於無法返回武漢的租客來說,堪稱「雪中送炭」。

但針對房東,在相關媒體上則傳出「蛋殼公寓以疫情為由單方要求增加一個月免租期,不予支付房東3個月房租」的說法。

如果上述傳聞屬實,那麼,蛋殼公寓針對房東端則有「趁火打劫」的嫌疑。

而這其實也已經反映出了大陸以蛋殼公寓等為代表的長租公寓模式,存在的弊端痛點。

或簡單說,長租公寓運營本身並不創造價值,賺的其實是房東與房客之間的租金差、時間差以及誘導租戶辦理「房租貸」後的利息差等多重收益。

模式爭議:長租公寓吃完房東再吃租戶,一本萬利?

在傳統租房模式下,即使有中介服務機構的介入,消費者或租戶租房子最多僅需要簽署兩份協議,一份是與房東簽署的房屋租賃協議,一份是與中介簽署的居間服務協議。

在更多的時候,這兩份協議可能就是一個協議,在房屋租賃協議中,把涉及到的中介居間服務費用,一併予以約定清楚。

因此,在傳統租房模式下,中介賺取的居間服務費用通常僅有「一個月的租金」,屬「一錘子買賣」。

房東與租戶之間的租金收付由雙方約定並直接操作,中介服務費市場規模與房屋的租賃周轉次數和其服務次數密切相關。

但是,在類似蛋殼公寓等長租公寓模式下,這些長租公寓平台可以輕鬆實現「吃完房東吃租戶」、「租戶租金預收一年,但轉付房東按月支付」。

值得一提的是,長租公寓平台與房東端簽署的資產管理或租賃代理協議中,每個年度都有類似「空置期」等約定。

而所謂「空置期」也就是長租公寓平台不向房東支付房租的期間,根據房屋類型不同,大概有1-3個月不等。

由於房屋租賃管理權掌握在長租公寓平台手中,其引導租客辦理租房貸之後,不僅實現了租金的快速回籠(通常為年付),而且還把未來一年甚至更長的租金提前收回。

長租公寓平台一手面向租戶通過租金貸等方式收齊一年租金,轉身給房東轉付租金時,付款週期為按月、按季或半年付等方式。

借助「房租貸」等模式,長租公寓平台相當於拿著應付房東的租金,不僅可以在房源端開展「競價搶房」競爭,實現「搶地盤」,還可以傳導至租客端,進一步推高某一小區、地區或城市的房屋租金。


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