親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。
English OK
哈佛商業評論
北美智權報
能力雜誌
會計研究月刊
獨家報導
cheers
管理雜誌
動腦
兩岸商情

有強勁需求支撐 美國房地產不至於重摔

2019-03-14 10:10北美智權報

【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】

美國曾經熱烈交易房地產,推升房地產大多頭,可是2008年金融海嘯還是讓房地產的泡沫現形。十多年後,美國的房價再度創下歷史新高了,隨著這波景氣循環逼近尾聲,市場再度擔心,美國又要面臨房地產大修正的洗禮。

很多人以為,全球只有東亞地區的房價炒作最兇猛,事實上,只要哪個地區有房地產套利空間,長期經濟穩定成長,溫和通貨膨脹,房價長期上升是非常容易出現的。以全球經濟規模最大的美國來說,1960年代以來,美國房價長期上升,1990年初期房價原地盤整,接下來就開啟時多年的大多頭時代,美國新屋銷售中位數均價,從12萬美元飆升到24萬美元以上,漲幅超過100%,全美20座大城市的房價指數,只計算2000〜2007年,指數就飆漲100%以上,美國當時的房地產炒作熱潮,從數據來看,其實也相當瘋狂。

圖1:1990~2018年美國新屋銷售中位數均價趨勢 (資料來源:https:/...
圖1:1990~2018年美國新屋銷售中位數均價趨勢 (資料來源:https://fred.stlouisfed.org)
分享

圖2:2000~2018年美國S&P CoreLogic Case-Shille...
圖2:2000~2018年美國S&P CoreLogic Case-Shiller 20大城市房價指數 (資料來源:https://tradingeconomics.com)
分享

圖3:1965~2018年美國新屋銷售量 (資料來源:https://fred....
圖3:1965~2018年美國新屋銷售量 (資料來源:https://fred.stlouisfed.org)
分享

1960年到1996年,美國新屋銷售在繁榮時期,巔峰熱潮約成交90萬棟,在蕭條時期,成交下限約在40萬棟左右;但是2006年的房地產熱潮,成交量高達140萬棟,1996年以後,美國貸款公司的廣告開始出現在電視上、報紙上、街頭牆壁、信箱。2003年以後,更是如雨後春筍般,美國人生活的四周都是這樣的廣告:

「積蓄不夠嗎?貸款吧!」
「你想過中產階級的生活嗎?買房吧!」
「頭期款也付不出來?我們提供零首付!」
「沒有收入嗎?找喬大貸款公司吧!」
「擔心利息太高?頭兩年我們提供2%的超低優惠利率!」

甚至還有更為客戶「著想」的廣告:

「每個月付不起貸款沒關係,頭二十四個月只需要支付利息,貸款的本金可以兩年後再付!想想看,兩年後你肯定已經找到工作,或者被提升為經理,到那時,還怕付不起嗎!」
「擔心兩年後還是還不起嗎?哎呀,你也真是太小心了,看看現在的房子比兩年前漲了多少,到時候你轉手賣給別人啊!搞不好白住兩年,還可能額外賺一筆!再說,又不用你出錢,我都相信你一定行的。難道我敢貸,你還不敢借?」

「沒錢嗎?先借再說!」

1996到2006年,房地產分類廣告在美國報紙版面大幅成長,隨處可見房地產銷售的廣告,直到2006年開始,美國出現房地產消費的衰退期,美國人民繳不出房貸,法拍屋開始大幅增加,就是所謂「次級房貸(subprime mortgage)」崩盤的徵兆,因為許多美國人失業和再就業是很常見的現象,收入並不穩定,甚至根本沒有收入,因為信用等級達不到標準,所以這群人就被定義為「次級貸款者」,他們不容易借到貸款。

當時一些次級房貸抵押公司,借這些貸款者資金,然後得到他們的房地產抵押權,再以資產抵押債券賣給投資銀行;投資銀行再包裝成新的金融衍生商品,轉賣給銀行和保險公司、對沖基金、避險基金等機構,形成整個大規模貸款的結構。美國家庭擁有房地產的比例,也達到歷史新高,當時的美國房地產投資熱潮,和1990年的日本、2015年左右的香港、台灣、中國、南韓相比,未必遜色。

但是任何供給遠大於需求的經濟現象,終究都會面對泡沫崩潰。隨著融資借貸的成本越來越高,加上國際能源暴漲,家庭開支增加許多,終於壓垮了美國人的消費力,美國人破產數量漸增,法拍屋數量也跟著暴增,美國的房地產崩盤,甚至還擴散到全球金融市場,引發全球金融海嘯。

圖5:2005~2010年美國法拍屋數量
圖5:2005~2010年美國法拍屋數量
分享

美國2006年進入房地產蕭條時期,一直到2012年,房地產業才全面落底。不過短短數年的時間,美國整體房價到2018年再度創下歷史新高,可以預期,美國房價短期內要再出現2008年那樣的大空頭,機率非常低,因為相對於當年的美國人財務狀況和住宅需求狀況,美國房地產泡沫的成分已經大幅降低。

圖6:2001~2018年美國家戶負債對GDP比率變化(%)
圖6:2001~2018年美國家戶負債對GDP比率變化(%)
分享


【詳細內容請見《北美智權報》232期;歡迎訂閱《北美智權報》電子報

分享

北美智權報

《北美智權報》是台灣最具代表性的智慧財產權電子報,內容涵蓋:熱門產業專利及趨勢分析、美台中及歐洲等各國智權法規解析、侵權訴訟、專利應用、智權管理、產業研發創新等文章,可幫助業者在充滿競爭的市場中,高效率地學習進軍全球市場所需的智權關鍵知識。

熱門文章

「極度乾燥」出走、永福樓收攤 東區商圈倒店潮不是你想的那樣

2019-03-18 10:57

把Dyson當iPhone賣 千元就買得到的吸塵器 何必花上萬元?

2019-03-19 11:19

大考數學0分 法官助理當10年 一關鍵讓她轉任律師

2019-03-19 10:36

眾叛親離!民投董座郭倍宏意外下馬:都是我的錯

2019-03-20 13:00

還在拿紙本發票?這樣做獎金可以自動入帳

2019-03-20 13:22

換柱現世報?韓流罩頂 朱立倫恐被「換朱」

2019-03-21 08:36

賠5千萬還翻倍賺回來!他用十年悟出選股三心法

2019-03-20 11:30

「不配住紐約」的一代 不只賴在家 還能不下床!

2019-03-19 12:00

賴清德為何決意參選總統?會贏嗎?

2019-03-20 16:42

瞬間到香港 有哏眷村 左營果貿社區

2019-03-18 14:12

新潮流總召鄭文燦表態挺小英 認為柯P難勝出 韓國瑜不選機率高

2019-03-21 08:38

下班直奔回家吃飯、看影集?你也中了「戀家」的招

2019-03-19 12:00

積極回應空污報導 台塑、政府:徹查所有煙囪

2019-03-19 11:59

3歲俄羅斯天才小鼓手超萌驚人演出

2019-03-19 11:55

年逾60、完賽兩次東京全馬 蔡明忠:想到完成時的美好 就可堅持到底

2019-03-20 13:25

走進百年小鎮的日常 探尋美濃春光

2019-03-18 15:33

5天賣出17億票房 國片《比悲傷更悲傷的故事》為何在中國爆紅?

2019-03-21 13:22

幫農夫外銷6千噸檸檬、替屏東還百億負債「接地氣」縣長潘孟安有何魅力?

2019-03-20 13:25

早一步訪美 胖周瑜給柯P設下「鄭文燦障礙」

2019-03-20 16:43

選擇性遺忘不簡單 新研究:「故意忘記」比「記得」更費腦力

2019-03-18 14:00

不是只有龍虎塔的蓮池潭

2019-03-18 14:17

台南勝選為賴神搭起攀上政治高峰的階梯

2019-03-21 08:39

「林若亞條款」上班族薪資所得 這樣報最省荷包

2019-03-21 13:30

辜公怡火速接棒 掀起台泥集團新質變

2019-03-21 14:30

港星任達華推薦高雄醫療觀光

2019-03-18 13:06

雙語城市不是夢 Taxi司機開口講英文

2019-03-18 14:10

全面布局智慧機械 提升台灣工具機競爭力

2019-03-20 09:53

放眼切削加工新應用 聚焦超音波解決方案

2019-03-20 09:53

沒受過教育卻有一手匠師技藝 87歲步道師靠修古道守護森林

2019-03-20 13:25

世棒賽12強 11月台中開打

2019-03-19 15:28

一個展覽 看藝術也能看時代

2019-03-19 15:26

踩著踏板的行動夢想──MY DAILY BEVERAGE.CO 焼き焼きYAKI

2019-03-18 13:39

多次婉拒副手 賴清德變身小英對手

2019-03-21 14:56

捍衛空品硬起來 台中市府堅持中火4號機組除役

2019-03-19 15:28

攜手柯南故鄉 台中打造漫畫城

2019-03-19 15:28

媽祖文化節 12百年廟同樂

2019-03-19 15:28

餐車風 瘋餐車──La Rue 文創三輪車

2019-03-18 13:16

零售4.0時代來臨 POS角色需重新定義

2019-03-20 09:53

從「工商心理學」看見企業與員工的關係 共創雙贏

2019-03-18 08:27

客製化漸成工具機訂單大宗 翻轉思維提升接單能力

2019-03-20 09:53

商品推薦

贊助廣告

商品推薦

留言


Top