親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。
English OK
北美智權報
獨家報導
能力雜誌
數位時代
會計研究月刊
cheers
管理雜誌
動腦
兩岸商情

今高溫33度悶熱午後有雷陣雨 周二鋒面接近轉有雨

美國房地產重返巔峰?

2018-01-25 11:27北美智權報

分享
【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】

隨著美國2017年底的減稅法案通過,海外企業可能將資金回流美國,而房地產仍然是許多企業和富人的常見投資途徑。因此,受惠於景氣復甦、就業回溫以及新建案供不應求的因素,美國房地產極有可能跟在美國股市之後,成為下一個狂飆的投資標的。

美國房地產價格在2006年達到歷史巔峰以後,龐大的貸款壓力,終究壓垮了房屋持有者的財務狀況,2006年房地產貸款違約案例持續攀升,房價出現大幅修正,五年內修正約三分之一,背著鉅額房貸的房貸者,與其持有「溺水屋(underwater homes)」不如直接破產,這樣損失還比較小,於是銀行呆帳暴增,次級房貸金融海嘯爆發,美國經濟影響力遍及全球,帶領全球陷入經濟大蕭條。

圖1:美國S&P Core Logic Case-Shiller房價指數 (資料...
圖1:美國S&P Core Logic Case-Shiller房價指數 (資料來源:https://tradingeconomics.com)
分享

圖2:美國各類貸款拖欠違約超過90天的案件比例 (資料來源:https://ww...
圖2:美國各類貸款拖欠違約超過90天的案件比例 (資料來源:https://www.newyorkfed.org/microeconomics/hhdc.html)
分享

經過十年的時間,美國房價又來到歷史高點的位置了,不一樣的是,美國人目前的財務健康度比2008年以前理想多了,房地產貸款違約的案件比重直直落,信用貸款的違約情況也很輕微,美國民眾的財務健全度其實相當高,2011年美國房價落底以後,連續6年上漲到2017年,但是房屋貸款者的房貸相對於收入比重,僅略上升到13%,仍然維持在1980年以來的相對低點,不過整體房價已經上漲到民眾負擔較大的水平。雖然相對於亞洲城市,美國家庭收入負擔房貸的壓力並不是最高的,但這已經是美國房價相對於家庭收入倍數進入歷史新高的階段。

圖3:美國房屋貸款對房屋持有人收入比重 (資料來源:https://am.jpm...
圖3:美國房屋貸款對房屋持有人收入比重 (資料來源:https://am.jpmorgan.com)
分享

圖4:美國新屋房價相對家庭收入的倍數 (資料來源:https://am.jpmo...
圖4:美國新屋房價相對家庭收入的倍數 (資料來源:https://am.jpmorgan.com)
分享

對於沒有買房的美國人來說,租屋壓力一樣非常大,租屋市場空屋率降到1990年代水平,2008年金融海嘯過後,許多美國人不敢買房,雖然近年來美國景氣已經恢復,美國聯準會也進入升息循環,但如同投資市場的群眾心理,房價崩盤時,人們只想削價讓售,然後期待更低的房價出現,等意識到景氣全面復甦時,房價早已走高。許多尚未購屋的民眾,期待房價出現較大修正後再進場,等待的過程仍然需要住宿,全面湧向租屋市場,於是租屋市場需求大增,租金也不斷上升,人民的收入成長跟不上房價成長,只能眼睜睜看著房價越來越高。

圖5:美國租屋市場空屋率 (資料來源:FRED)
圖5:美國租屋市場空屋率 (資料來源:FRED)
分享

圖6:美國新屋開工情況 (資料來源:https://am.jpmorgan.co...
圖6:美國新屋開工情況 (資料來源:https://am.jpmorgan.com)
分享

雖然美國房價飆升,但這並不是來自於投機泡沫炒作。受惠於大量移民湧入,美國近年來人口仍然維持成長,住宅需求也穩定增加,另一方面,次級房貸重傷美國建築業,造成就業人口大量流失,超過200萬人被迫離開建築業,建商們也變得相當保守,投資意願大減,雇員也比2006年以前減少許多,新屋開工量一度減少超過75%,直到2011年房地產落底以後,建商們才又逐漸增加新屋開工量。不過建築工人回鍋則是需要數年的時間,即使到了2017年底,美國建築工人仍然距離2006年高峰期約80萬人的差距,建築業的缺工仍然吃緊,這也限制了美國建商的新建案產能,需求成長速度比供給成長速度快,按照供需原則,美國房價自然是年年穩定成長了。

圖7:美國建築業就業人口 (資料來源:FRED)
圖7:美國建築業就業人口 (資料來源:FRED)
分享

在美國各大城市中,住宅壓力最大的當屬紐約市,其次則是洛杉磯。為了幫助社會底層的民眾,紐約市在2017年提供2.5萬套平價住宅,給年收入低於3.34萬美元的單身市民或低於4.3萬美元的三口之家。2014年以來,紐約市已經資助約8.7萬件平價住宅給低收入的市民,直接投資超過33億美元,因為高房價已經給當地居民造成極大的生活壓力,紐約州、紐澤西州都是美國民眾2017年遷出率較高的州,共同特色都是高房價。

高房價也改變了美國人以往的搬遷習性,根據美國房地產經紀人協會(NAR)的資料,2017年美國家庭長期居住在同一間房子的週期中,時間中位數是十年,這是30多年來最久的時間。房價一直漲,房屋庫存數量低,美國家庭寧可選擇裝修老舊房子,也不願頻繁搬家,而且搬家後還要重新安置就業,美國家庭在房屋修繕的投資金額持續攀升,甚至不斷破紀錄,美國近年來釋出的房源實在相對有限,大部分的家庭擔心,一但把房子賣掉後,恐怕無法用更低的價格買回來,結果美國家庭流動率降到30多年來最低水平,人們為了改善住房條件而搬家的意願大不如1980年代。

儘管如此,美國高房價的趨勢短期內仍然不會有改善。根據美國人口調查局的資料,家庭收入高於中位數者有78.4%擁有房地產,家庭收入低於中位數者只有49.5%擁有房地產,擁有房子的屋主,本身通常是收入較高的族群。可以預期,未來數年裡,美國房地產的需求恐怕有增無減,房價欲跌不易。


【詳細內容請見《北美智權報》203期;歡迎訂閱《北美智權報》電子報

北美智權報

《北美智權報》是台灣最具代表性的智慧財產權電子報,內容涵蓋:熱門產業專利及趨勢分析、美台中及歐洲等各國智權法規解析、侵權訴訟、專利應用、智權管理、產業研發創新等文章,可幫助業者在充滿競爭的市場中,高效率地學習進軍全球市場所需的智權關鍵知識。

熱門文章

「499之亂」擦槍走火 竟是Line惹的禍

2018-05-18 08:00

柯P 小英連任最怕的攔路虎

2018-05-16 15:42

從負債千億到股價飆90倍 力晶CEO做了兩個對的決定

2018-05-17 13:53

減資是郭台銘退休前給投資人的大禮

2018-05-16 15:42

鴻海減資的意義 工業富聯7成法人股閉鎖1年

2018-05-18 13:33

不想被機器人取代? 奧美對人才要求的三個關鍵

2018-05-17 14:08

謝金河:財報像面照妖鏡

2018-05-17 14:28

總統模式切換成選舉模式 小英warm up

2018-05-16 15:42

低本淨比黑馬精選 低檔布局蟄伏 賺取波段獲利

2018-05-18 13:33

從財報挑生技潛力股

2018-05-17 15:33

台勝科:矽晶圓漲不停

2018-05-17 15:33

電動車能源之戰 換電與充電系統如何取決

2018-05-16 13:58

從財報找高CP值潛力股

2018-05-17 15:32

董座帶路 林向愷談捷運美食 雙連台式老滋味

2018-05-19 15:09

小七店長變日本無印執董 秘訣「打破SOP」

2018-05-18 08:00

每周一頁、分享厚實股市觀點 黑傑克帶給《今周刊》讀者精彩15年

2018-05-17 14:14

520新行情由Q1業績股接棒

2018-05-17 15:32

存股獵人 口訣543 49檔高殖利率股看準時機

2018-05-18 13:33

打死不搶跨界財 大金賺贏日本家電界

2018-05-18 08:00

砷化鎵產業大盤點 

2018-05-17 14:33

貿易戰受益的三好股:堤維西

2018-05-17 15:33

中國外觀設計專利統計數據2017 ─ Nike居外商之冠

2018-05-17 13:34

綠白藍三角習題

2018-05-16 15:42

電動機車市場起飛 輕型BMS與馬達控制是關鍵

2018-05-16 13:58

「客戶有所求全部接下」工具機主軸王健椿讓龍頭大廠都買單

2018-05-17 14:47

羅約翰的千信檢舉 換來動物屍塊警告

2018-05-16 15:42

資金追捧高殖利率成長股

2018-05-19 15:09

雙牛行情啟動 股東會+集團作帳贏戰

2018-05-18 13:33

她以16歲之姿 登上國際人權會議用流利英語侃侃而談

2018-05-19 15:11

夜貓族的代價,研究指日夜顛倒罹患心理疾病風險增

2018-05-19 15:19

一個人吃飯吧!四種飲食體驗 五家獨享餐廳

2018-05-17 15:14

台北霞海文化節 城隍爺的生日趴

2018-05-17 15:23

用七年血淚抓回倏忽即逝的新聞自由

2018-05-16 15:42

五月玩遍台北城 廟埕X街區藝遊趣

2018-05-17 15:15

勞退自選平台沒理由不做!

2018-05-17 13:07

減資操作學

2018-05-17 14:25

金融海嘯十年後:為什麼一般人對復甦無感?

2018-05-18 14:26

穿越時空隧道 啜飲大稻埕富庶時光

2018-05-17 15:31

做自己的主宰!Dizzy Dizzo 蔡詩芸代表女力發聲

2018-05-18 14:24

AI醫療提升治療精確度 感測技術不可或缺

2018-05-16 13:58

商品推薦

贊助廣告

商品推薦

留言


Top