房地產不再保值？全球建築成本飆升 房價逆勢下跌

【文／張名榕　圖片提供／達志影像、Gettyimages】

世界各地物價飛漲，人力成本節節攀升，房屋的建築成本也隨之水漲船高，再加上全球央行連連升息，扛房貸的人經濟壓力與日俱增，未置產者也趨向觀望，市場信心不足，房市買氣有如冰河期，專家預估全球房地產邁向衰退期，還可能一路走弱到後2024年。

建築成本飆升至2025

全球規模最大的不動產公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)最新發佈的研究報告指出，美國的建築成本將比去年高出14.1％，是該集團自2007年起蒐集數據以來的新高點。成本高漲的原因包括人力成本增加、供應鏈危機、原物料漲價及烏俄戰爭影響。報告指出儘管漲幅有趨緩跡象，但明後2年的建築成本仍會持續走高，明年預估漲4.3％，後年則是2.9％。

芝加哥建商Kinjal Patel指出，建築成本增加使得建案規劃的複雜度達到史無前例的高點，尤其規劃預算部分，短短半年間，營建成本就增加10％的案例並不少見。建商不只要隨時追蹤建材價格，還要搶先一步預測價位的漲幅，「我們必須與供應鏈密切聯絡，了解他們遇到的困難並協助解決，同時也要掌握製造業與投資圈的現況，才能正確預測價格走向，難度非常高。」

澳洲的情況也不樂觀，顧問公司CoreLogic數據指出澳洲建商正面臨有史以來最高昂的建築成本，至今年9月為止，過去1整年的營建成本增加了11％，達到紀錄的新高點，光在過去3個月內就增加了4.7％。該公司的建築成本估算經理John Bennett指出，金屬與木材等基本原物料都漲價，帶動石膏板、纖維水泥板等副產品價格高升，成本層層轉嫁加上人力與油資變貴，整體建築成本自然是越來越驚人。

此外，自2020年以來因疫情而延宕的建築工程也正如火如荼趕工中，對人力及建材的需求十分急迫，僧多粥少也讓建築成本直線上升，CoreLogic執行長Tim Lawless更直言，缺工及油價雙漲的問題短期內無法解決，建築成本必定會持續上升，對建築業者造成莫大壓力，高漲的營建成本更會迫使某些建案延後或停工。

遠距紅利泡沫化 全球商辦暴跌

舊金山聯邦儲備銀行經濟學家Augustus Kmetz等人發佈的Remote Work and Housing Demand報告指出，2019年底以來，因新冠疫情興起的遠距工作風潮是美國房價的推手，遠距辦公提昇了上班族對居家空間與品質的需求，因而帶動房市飆漲，影響漲幅高達15％之多。統計到今年8月為止，美國仍有高達30％的上班族維持全天居家工作或混合工作模式，專家也指出，當遠距工作的比例增加1％時，房價漲幅則增加0.9％。

儘管如此，疫情時期逆勢上揚的美國房地產榮景似乎正邁向尾聲，隨著通膨與升息，美國房屋貸款攀升至2008年以來的高點，中古屋銷量持續下滑，美國住宅建築商信心指數也在探底，房地產業者持續調降房價，同時採用抵押貸款、利率減免等方法來促進買氣，對此，就連美國聯準會(FED)主席鮑爾(Jerome Powell)都坦言，房市將歷經一場「修正」，未來將回復到較合理的價格。

另一個因遠距辦公飽受衝擊的則是商辦地產，CBRE首席經濟學家Richard Barkham表示，全球都受混合工作型態的影響，儘管許多企業開始要求員工每周要有數天回公司上班，卻也同步關閉部分辦公室，倫敦、多倫多、香港等各大城市商辦空置率持續上升中。1份哥倫比亞大學發佈的研究更顯示，遠距工作將使美國商辦的價值縮水28％，損失高達4,560億美元，在9月底，舊金山商辦的空置率更達到25.5％，是疫情以來最高的數字。

升息打擊房市 英房價對半砍

英國房市同樣備受升息打擊，彭博社(Bloomberg)經濟學家Niraj Shah指出飆升的利息使房地產緊縮，預估英國房地產價格明年將會下跌10％。雪上加霜的是英鎊匯率直直落，貶至37年來新低，英國房地產顧問公司Knight Frank統計，受房價下跌與英鎊重貶雙重影響，倫敦房價過去1年來下跌近20％，某些地區的房價幾乎對半砍，這也吸引不少外國投資者，特別是以美元支付的買家進場購屋搶便宜。

面臨25年來最高通貨膨脹的波蘭，買氣同樣低迷不振，房屋申貸案比起去年同期狂跌71％，房地產需求更創下2008年以來的低點。有屋主因利率大幅上升，償還的房貸暴增1倍之多，民眾怨聲載道，逼得政府不得不出手，在7月底推出稱為「Credit Holidays」的政策，允許民眾暫停還款最多可達8個月，銀行業不得不自行吞下損失。

波蘭的地產開發商表示，房屋銷售量比去年同期銳減一半，他們必須停止新開發案，甚至考慮裁員，更直言是公司有史以來最嚴峻的考驗，但地產開發商也宣稱受通貨膨脹影響，他們暫時不考慮調降出售中的房產價格，「即使以現有的價格售出，換得的利潤完全不夠再蓋出同樣的建築物。」開發商無奈地說。

財富指標房地產成燙手山芋

香港過往曾是全球房價最高的城市之一，如今卻持續探底，高盛集團(Goldman Sachs)分析師指出，香港房價比起去年跌幅達3成，明年將再跌15％，更悲觀預估將一路走衰至2025年，除了通貨膨脹、貸款利率上升、人口外流，嚴格的防疫清零政策也打擊投資人的信心，對房地產造成衝擊。

路透社(Reuters)報導指出，香港房市可能創下30年以來的最低銷售量，價格甚至會跌至2008年金融海嘯時期，低迷的價格是否會讓原先買不起房子的人考慮購屋？高盛評估當房價下跌2成時，購屋者會考慮置產，但投資人則會等房價跌到35％以上才會重返市場。

採用房貸浮動利率的國家不斷升息，貸款者受到劇烈衝擊，彭博社以疫情期間房價大漲超過30％的紐西蘭為例，過去11個月來8度升息，政府還暗示接下來會持續加碼，這讓房市瞬間暴跌11％，專家預估還會跌到20％。2021年購屋的紐西蘭投資人猶如搭上雲霄飛車，增加的房產價值快速蒸發，還要扛下越來越高的房貸壓力，心情大起大落，經濟學家擔心房價的損失會衝擊消費者信心，進而延長全球經濟的衰退期。

相較其他地區疲軟的房市，日本卻因日圓貶至歷史新低引來投資人矚目，新加坡多間投資公司在日本大手筆購入租賃住宅、酒店、娛樂設備等，CBRE指出，2021年亞太地區投資日本房地產達25億美元，而在2022年，光是GIC一間公司的投資額就達到2021年投資總額的一半，日圓若持續走貶，今年亞太地區對日本的投資總額將逼近疫情前的水平。

全球房價直直落，高昂的借貸成本卻使買家望而卻步，房地產過往被視為累積財富的投資標的，如今卻淪為沉重負擔，如何在通膨時代聰明買房、刺激市場需求、恢復經濟榮景，對消費者、產業界與各國政府來說都是難解的課題。

【完整內容請見《能力雜誌》2022年11月號，非經同意不得轉載、刊登】