麥擱騙啊!戳穿實價登錄造假9手法

【撰文:楊欽亮】

你知道實價登錄也能造假嗎?如今包括虛構、偽造、扭曲等造假手法正摧殘著我們信任的實價登錄,但是別擔心,我們整理了最常見的實價登錄做假手法,有看有保庇,買賣房子的時候,誰也坑不了你!

賣房子之前,你會先上內政部不動產交易實價查詢服務網,查一查附近房子賣了多少價錢嗎?會?很好,這表示你可能正在政府苦心撐起的保護傘下進行不動產交易。然而,如果這把傘的傘衣被有心人戳破了洞,如果實價登錄上的價格是值得懷疑的,怎麼辦?這可不是危言聳聽,而是一而再,再而三地發生在我們身邊的犯罪實錄,請睜大眼睛,提高警覺!

二○一一年十二月,立法院三讀通過不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例等所謂「地政三法」,為促進不動產交易資訊透明化而由內政部地政司積極立法推動的實價登錄申報,因而得以在隔年八月一日正式上路。在台灣不動產市場發展上,這是一個重要的里程碑,自此以後,在實價登錄制度探照下,預售屋、成屋與中古屋的成交價再也不是一組一組暗黑無光的數字。

你可以說,實價登錄讓一切透明了,讓交易資訊不對稱的狀況改善了,讓台灣的不動產交易制度追歐趕美了,然而我們真的創造了一座桃花源還是烏托邦了嗎?在Mobile01的房地產討論群組上,我們很容易便能找到令人洩氣的發言,比如有人直截了當地留言質疑說:「原來實價登錄也可造假喔?」或是不客氣地說:「實價登錄的金額只能參考,用那價格去談的真的只能當盤子。」

實價登錄真的可以造假嗎?內政部為防範實價登錄造假,不是訂有申報不實的處理辦法,按次處以三到十五萬元罰鍰嗎?其實,所謂道高一尺,魔高一丈,這些年來居心不良的建築業者、仲介業者與投機客早已經鑽透實價登錄制度與不動產交易的紕漏,把「造假」兩字玩得酣暢淋漓,不論買預售屋、新成屋或中古屋,你千萬別睜著眼卻還上了當。

實價登錄造假可以是一個廣義的名詞,除了「造假」之外,「失真」、「偽造」、「虛構」與「扭曲」等四種狀況都可以包含在其中,這些行為可能在事件裡單獨存在,也可能並存。

接下來,我們整理了房地產市場上常見的實價登錄造假手法,在預售屋接待中心的跑單小姐或房仲店頭裡的經紀人把實價登錄行情表交到你眼下之時,你得學會一眼分辨出葫蘆裡賣真藥還是賣假藥的功夫。

●新成屋及預售屋藏黑洞

1. 登錄高單價、隱藏低單價

這種手法這些年就算不是「司空見慣」,也是「時有所聞」吧?由於在「實價登錄2.0」完成修法與立法通過前,預售屋只要在銷售結案後三十天內完成登錄就行了,這可給建商「海一樣大的操作空間」了,賣不好的,兩、三年後再登錄就行了,想拉售價的,就先登錄高樓層單價高的成交戶,單價低的慢慢登錄就行了,建商全權掌控作價權,消費者也只能當俎下肉。

2. 用高價登錄實價,登錄後再退戶

手法①的高單價戶一定都賣掉了嗎?那可不一定!相關業者能玩的戲法很多,假交易就是一種。假交易通常是建商把房子賣給熟人、子公司、交叉持股公司或人頭,把房價做高,簽約後先進行實價登錄,但是一完成登錄後,這些房子都會用各種理由辦理退戶,此時,同案場其他戶別的行情已經被拉抬上來,而這些原先當「餌」的退戶還可以被放上銷控檯,說不定還能賣一個比當釣餌時更好的價格呢!

3. 附贈裝潢家電,墊高房屋單價

君不見現今隨處都是「買屋送裝潢,買屋送家電」的廣告,這是賣方的佛心嗎?別傻了,實情是當一個地方的區域行情從一坪五十萬元跌到四十八萬元時,你覺得建商會繼續坐等成交價下探嗎?這種時候送裝潢與家電,把成本灌在房價裡,讓實價登錄的房價撐在五十萬元是不是辦法?是!而且還賓主盡歡呢!然而正準備看房子或正與建商琢磨價格的買方就吃虧了,因為此刻你正被扭曲了的實登價格牽著鼻子,當著「準冤大頭」呢!

●中古屋做價手法多

1. 不良仲介虛構實價登錄

不良仲介利用塗改等方法加工,虛構或以模糊手法扭曲實價登錄數據,例如把行情較高的非同型態或同區位物件成交價格出示給買方,把行情的被期待值拉高。

2. 資訊被隱藏或選擇性揭露

仲介經紀人明明可以取得並提供給買賣雙方完整的物件附近實價登錄行情資料,但是在不同目的驅使下「剔肥撿瘦」或「剔瘦撿肥」,只讓買賣方看到部分行情資訊。

通常,經紀人會把實價登錄中單價較低的物件挑出來給賣方參考,壓縮賣方出價期望值,相對的,也會把單價較高的物件篩選出來,提供給買方參考,讓買方錯以為成交行情都在這個水位以上。

別以為玩這種trick(詭計)的是小品牌仲介公司經紀人,包括上市大品牌連鎖仲介公司在內的從業人員也深諳此道,因此當經紀人把不動產說明書交給你時,建議你多問一句:「裡面附上的是完整的實價登錄行情嗎?」

3. 虛構成交價做假合約

用坊間稱作「技術合約」的假合約,與俗稱「AB約」的做假手法瞞天過海,在不動產圈子裡是常見的事,且同時會出現在中古屋及預售屋買賣時,尤其以往投機客勾串不良仲介經紀人、代書與銀行行員組成的炒房團夥,就經常使用這一招。在交易中,他們會簽兩份合約,一份是真合約,一份是價格灌水的假合約,假合約除了用來向銀行超貸,也做為登錄實價的依據,把行情拱高。

二○一四年以前台灣房價漲了十幾年,做假契約超貸這種勾當很多人敢賭,甚至還有房仲經紀人猛敲邊鼓,說可以幫忙貸到「更好的金額」。有網友曾在Mobile01上分享說,「以前玩這個,可以從銀行端全額貸款……反正過個一兩年賣掉就能結清。」如今房價緩步下跌,一兩年後想賣,賠少的已經要謝天謝地了,還能拿來結清嗎?

況且,假合約涉及刑法第兩百一十條的偽造變造私文書罪,代書或銀行行員知情卻又協助申辦房貸,則觸犯刑法第兩百一十六條的行使偽造變造或登載不實之文書罪,若是賠錢又被起訴,就真的是賠了夫人又折兵了。

4. 左手換右手墊高房價

投機客把房子轉賣給人頭或親戚朋友,先把成交價炒高,過個水後再降一點價錢出貨,過程中少說已經墊高過一次房價,但是新買方在查詢實價登錄的歷次移轉明細時,卻會以為自己買得比前一手便宜,還因而沾沾自喜。

5. 高報房屋總價、低報車位價格

以往實價登錄機制遭人逅病的缺失之一,是車位坪數登錄與價格登錄規範不清楚,房屋與土地登錄的是價格,車位登錄的卻是數量,導致投機客與不良仲介可以高報房屋價格、低報車位價格,藉以拱高房屋單價。

假設車位售價本來是兩百六十萬元,如果登錄時壓低成一百萬元,把另外一百六十萬元加計到房屋總價裡,一間建物面積四十坪的物件每坪單價就多了四萬元,而買方要是對區域行情沒有概念,每坪讓他砍個兩萬元,說不定還會回家焚香謝天呢!

6. 虛構裝潢費讓買方出高價

裝潢費是一個黑洞,把三十萬元的裝潢費浮報成一百萬元,不過只是一張嘴和一張裝潢報價單的事,這種手法對想向銀行多貸一點錢出來的買方真的很受用,浮報的裝潢費又能拱高房價,是很多不肖房仲經紀人熟悉的招數,還可以用這種明明是虛價的實價混淆其他買方對區域行情的認知,擊碎買方心中那道防衛的牆。

實價登錄都上路這麼多年了,如今還有那麼多「上有政策,下有對策」的事情發生,大致上都對症下藥的「實價登錄2.0版」修正草案也早早就送進立法院等候審議,但是在某些業者強力反對並積極運作下,部分「有爭議的法條」還有可能被撤下。政大地政系教授張金鶚說,這些資訊公布了,預售屋就很難賣了,所以建商一定會擋。

我們絕對肯定實價登錄讓房地產交易環境更透明的價值,也期待房市的公平與正義不要再打折扣,但是在保護傘的漏洞都被補好之前,還是不得不請你處處小心,不管是買預售屋、新成屋和中古屋,都要防範那些隨時會坑了你的假藥郎中。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》

相關新聞

房市春天來了?顏炳立:北部其實無感

市場房市見底,加溫放量消息不斷傳出,大家都在等待房市春天到來,然而春天真的來了嗎?戴德梁行總經理顏炳立在《顏炳立市場觀點》中分析,土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性不追價,建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,加工搶自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這就說明了上半年「土地市場」爆量的原因!

台東縱谷拍照去!人氣打卡點全收藏

隱身於海岸山脈與中央山脈的197縣道,沿途一望無際的稻田和梯田,風景如畫。今年夏天,「萬物糧倉大地慶典」推出「縱谷大地藝術季」,引領遊客探尋在地之美。 來自芬蘭、德國、土耳其、日本及台灣等地10位藝術家受邀來此駐村,以自然景觀、在地農村故事和獨特部落風情為靈感,創作出12件大型戶外裝置藝術。特別的是,每件作品都與印度詩人泰戈爾優美的《漂鳥集》詩句互相呼應,創造出12處感動人心的拍照打卡點。

台北/東區改善計畫啟動 可望帶動商圈復甦

經營近40年的知名中菜餐廳「永福樓」、開了16年的港式飲茶「糖朝」、服飾美妝潮牌「Superdry」、「Forever 21」、「SASA」從第2季起陸續撤出東區,為力挽狂瀾,今年東區房東已悄悄讓步共體時艱,平均租金降幅高達15~30%,對店家來說,不僅租金負擔減輕,另有議員發起推動步行街計畫,目的就是要改善東區先天帶狀格局,讓逛街比價選物人潮不用「忠孝東路走九遍」。

桃園/藝文特區聲勢不墜 換屋族首選價微漲

社會福利優渥、建設利多誘人的桃園市,設籍人口居全台之冠,房市蛋黃區中正藝文特區豪宅聚落成形,加上生活機能成熟,向來是桃園換屋族首選,除了中悅、昭揚、麗寶等指標建商案維持不墜身價,外圍中古屋買氣亦夯,2字頭房價催出一波遞延買氣,房價微幅緩揚。

彰化/當地買盤支撐 建商搶進黃金地段推案

相較於東區擴大都市計畫區,在地房仲認為,對購屋族而言,CP值仍是挑選重點,而該區的都市計畫已卡關15年以上,目前仍是農地和工業用地,且無生活機能,討論未來發展性還太早。而考量交通便利性,在彰化市區內買房還有更好的選擇,例如南興段,而該區交易量在彰化市也占有第二名的熱度。

北市最夯捷運宅!4字頭入住蛋黃區

台北捷運網絡發展完善,帶來的便利性對房市來說是一大加分題材,使沿線捷運宅成為市場上炙手可熱的產品,房價也跟著水漲船高,尤其是位於台北市中心的捷運宅,因生活機能兼具,更相對具有保值性,除了自住外,也深受投資客青睞,出租投資報酬率高。而根據實價登錄統計顯示,眾多台北市捷運站中最受購屋族青睞的是,同時具有明星學區優勢的捷運中山國小站,周邊中古屋均價5字頭。

大里CP值高!15期重劃區建商搶插旗

鄰近工業區、台中軟體園區,交通有74快速道路行經,北往台中市中心、南可至南投,便利性高的地理位置加上生活機能成熟,尤其是近年多項重大建設陸續開工後,明顯帶動區域房市交易量,再加上大里目前積極推動各項都市計畫,促使當地居住品質獲得改善,政策磁吸使大里人口迅速增加成為台中市第三多的行政區,躍升台中購屋族心頭好,而大里近期最夯的新興重劃區莫過於15期重劃區。

整體交易量增溫 購屋族聚焦1字頭蛋白區

自去年大選結束後,房市觀望氛圍逐漸淡去,買家出籠看屋買房意願增加,使全台各地交易量有明顯回溫,而又以南台灣增幅最為明顯。例如建設話題最多的高雄市,除了交通建設和都市計畫,過去為人詬病的工作機會缺乏問題,隨著電子科技大廠與台商回游投資,製造的就業人口紅利,吸引許多建商大手筆購地推案,光是今年上半年預售推案就統計逾1.2萬戶,包括京城、興富發、聯上、遠雄建設等都將加入房市戰局。

外來建商搶進重劃區 3個月熱銷百戶

台東房地產發展以往只限於市區蛋黃商業地段,其中又以中華商圈靜巷住宅最保值,此地段炙手可熱,擁地建商老神在在,地坪持分30坪透天厝開價1,300~1,500萬元,供給量少、無賣壓,反觀近期有外來建商,像是桃竹苗起家的昌益建設,鎖定蛋黃、蛋白交界處的重劃商業區獵地推案,低單早鳥價吸引年輕購屋族買單,開案3個月已完銷百戶,買氣強強滾。

顏炳立:今年房市「微熱」 不是熱得不得了

戴德梁行董事總經理顏炳立,3日針對2019年上半年房地產進行分析,他認為目前房市還不是真正的「熱」,只是「信心逐漸恢復」,預估全年移轉棟數落在28.5萬棟,但目前房價跌勢有放緩,「這是個好現象」。

台北/信義區國宅具親民優勢 買方出價意願升溫

台北市蛋黃區房價保衛戰塵埃落定,歷經多年盤整,短期投資客退燒,取而代之的自住剛性、長期置產買盤,買方不再像過去2、3年出價打6折、7折,觸底反彈使買賣雙方更趨向理性,整體不動產市場信心整體回升,是促成成交量放大、價格回溫的關鍵因素。

新竹/竹北重劃區吸科技新貴 房價保值聚買氣 

新竹地區因竹科學園區吸引高科技產業人才,帶動購屋需求強勁,竹北縣治重劃區一、二期、高鐵特定區、台科大重劃區儼然已是科技新貴群聚部落,首購買盤傾向3房產品,成交總價帶介於800~1,200萬元,多年來此區房價只漲不降,保值性帶動買氣蓄熱。

熱門新聞

商品推薦

udn討論區

0 則留言
規範
  • 張貼文章或下標籤,不得有違法或侵害他人權益之言論,違者應自負法律責任。
  • 對於明知不實或過度情緒謾罵之言論,經網友檢舉或本網站發現,聯合新聞網有權逕予刪除文章、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿張貼文章。
  • 對於無意義、與本文無關、明知不實、謾罵之標籤,聯合新聞網有權逕予刪除標籤、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿下標籤。
  • 凡「暱稱」涉及謾罵、髒話穢言、侵害他人權利,聯合新聞網有權逕予刪除發言文章、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿張貼文章。