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自住買盤撐場 建商加碼動起來

2018-07-05 13:06好房網House Fun

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【撰文/蔡佩蓉】

農曆年後房市出現緩跌階段的小彈升,第一季核發建照面積年增逾2成,建案逆勢順銷的消息不斷,但隨著美國聯準會四年來第七度升息,資金縮表、中美貿易戰加劇衝擊全球股匯市,台灣房市必須嚴陣以待。

房市從2015年反轉至今,進入第四年緩跌階段,不過,今年農曆年後似乎有更加緩跌的趨勢,甚至官方與研究機構的數據不約而同呈現中南部房價逆彈升,房市「南溫北冷」的狀況。由於台灣利率維持低檔,房價緩跌,也讓市場出現一股跌無可跌的氛圍,致使不少建案順勢動起來,吸引自住客進場。

房市「跌無可跌」錯覺催生自住客進場

由於去年前央行總裁彭淮南就指出,房市已經「軟著陸」,加上政府釋出危老重建方案與執行前瞻基礎建設等,被市場解讀為終止政策性打房。因此根據內政部營建署2017年第四季的住宅價格指數,全台五都包含新北市、桃園、台中、台南、高雄,分別上漲1.24%、0.36%、1.57%、1.31%及0.08%,僅台北市指數低於2013年的水平。

若觀察估價平台「好時價房價指數」,2018年一月的房價指數重新回到120,較2017年三月的低點已成長約2.4%,較去年同期成長約2.3%,包括新北、台中、台南、嘉義、屏東等區「價量俱漲」,即便北市表現不佳,但仍帶領全台房價上漲。

除了房價小幅彈升,成交量也有所增加。根據內政部統計,今年一至四月全國建物買賣移轉棟數,為85,247棟,相較去年同期增幅約7%;而五月六都的移轉棟數更達20,409棟,月增36.6%,創下近二十九個月以來新高。

成交量增加除了來自自用買盤之外,有一部分也是交屋潮所致。全國不動產企研室主任張瀞勻分析,近半年買氣起伏大,主要在於利空消弭,屋主心態抬高,議價空間幅度縮小以及新屋交屋量影響,但也因自住買盤出價意願增加,買氣的確較前兩年持續成長。

「三低產品」吸自住客建商忙搶地勝推案

房市處於緩跌階段,但目前國內銀行的爛頭寸過多,今年不少銀行更祭出利率下殺搶房貸客戶的現象,央行公布的五月國內五大銀行新承作房貸利率已降至1.627%,追平史上次低的紀錄。如此更讓建案以「三低」──低單、低總、低自備出籠,吸引首購族群成家。

許多建商今年開春便積極布局推案,大台北地區又以板橋江翠重劃區推案最熱,包括「遠雄江翠」、「興富發大悅」、「歡喜市」等案陸續開始銷售,「遠雄江翠」甚至開價破五字頭,測試市場接受度,而「歡喜市」則訴求兩房688萬元起跳,以低總價吸引客戶。

隨著讓利風持續,寶佳機構在桃園市桃園區的建案開價維持二字頭,例如「森鄰の物語」打出兩房598萬元廣告戶,刺激買氣;「名軒夢享家」單坪開價20萬元,低於區域新案開價,並以定簽18萬元起做宣傳。台中北屯區也是首購推案熱區,其中「洲際W」採均一價銷售,引發市場議論。

南部地區方面,高雄也普遍以小宅推案為主,不過京城建設今年開案的高總價產品「京城大苑」傳出銷售不錯,也是高雄推案坪數擴大與否的測試指標。不過,整體而言,相較預售與成屋市場,建商在土地原料的擴充更為積極,例如高雄市第二季土地標售,吸引73封標單參與,創縣巿合併以來新高;新北市新店央北重劃區,土地標售也創全壘打佳績。

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美國開啟升息循環 牽動房市資金動向

即便今年以來建商獵地轉積極,市場成交量有所回升,不過,台經院副研究員劉佩真指出,目前市況因賣方轉趨強硬,讓價空間縮減導致量縮,而目前都會區房價負擔率仍偏高,因此即便銀行低利搶客,未必能為建商催出買氣。

中央銀行總裁楊金龍在六月底的理監事會也提醒房貸族,「未來利率不可能永遠在這裡」,尤其是房貸借款人要注意利率風險,衡量自身有無足夠承擔能力。永慶房屋業務總經理葉凌棋也提醒,美國聯準會今年預計升息四次,台灣跟進機率大,將影響民眾消費意願,而中美貿易戰未解,也有可能衝擊台灣經濟發展,今年房市仍有很大的變數。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2018年7月刊號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

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