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價格來到甜蜜點 換屋時機來了!

2018-05-03 09:06好房網House Fun

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【文/蔡孟穎】

相較房市高點,六都房價跌幅已來到5至15%,接近買方的甜蜜點,過去幾年因房市盤整而被壓抑的換屋需求,因此慢慢湧現,然而想要「無痛換屋」,有許多重點要注意。

隨著房市景氣反轉盤整,混亂的市況讓有購屋需求的民眾轉向保守觀望態度,然而隨著價格盤整緩跌近四年,房價接近買方甜蜜點,加上有「一屋換一屋」的購屋資金優勢,被壓抑住的換屋需求開始逐漸出籠。據全國不動產調查發現,相對於2016年首購族比例高於換屋族,今年換屋需求逾4成5,超越首購族,突顯換屋族不願再等,已有積極進場打算。

市場情勢有利換屋 善用重購退稅減輕負擔

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,換屋族有相對較多的資金可作為自備款,加上房價自高點修正後,已逐漸來到合理價格,有利於換屋族趁勢挺進都會區。而有意換屋但口袋較淺的自住客,則可選擇進軍重劃區,因新案產品定位多以首購自住或換屋型產品為主力,開價會延續讓利風,以買得起的總價做訴求,因此重劃區房價將不再是「地區高價指標」,反而成為區域價格破壞的源頭,是購屋者勇敢議價換屋的好時機。

2016年上路的房地合一新制,對於自住型的換屋族是荷包減壓的重點之一,以往售屋時需繳納的土地增值稅是影響民眾換屋意願的因素之一,而房地合一的「重購退稅」方案,只要買進和賣出的房屋皆為自用住宅,不論是「小換大」或「大換小」,都能依規定全額退稅或按比例退稅,且先買後賣、先賣後買都能申請,但需符合「自住、無出租營業」條件。

針對「非自願短期售屋」,也設有「防錯條款」,如因調職需於兩年內售屋者,須繳納稅率為20%,較一般持有兩年內出售須繳交的35%相比,有15%的落差,也是換屋族的一項利多。

賣大換小生活更寬裕 有好物件別輕易錯過

由於當前房市景氣變動因素多,政策面也缺乏房價上漲動能,將資金投入房地產不再是抗通膨的最佳選擇,天時地利不動產總經理張欣民提出「賣老屋轉現金」理論,他表示,對於擁有高價房產的長者而言,隨著子女離巢、另組家庭,目前居住的大坪數、高總價物件就可考慮售出,賣大換小,甚至是從市區搬到郊區養老,一方面可以選擇更適合老年生活的居住環境,二方面手上也能握有更多現金,可過著比較寬裕的生活。

相對於首購,換屋族雖然有過買房經驗,對其中眉角和自身居住需求有更近一步的了解,但面對換屋的五大問題──資金、區域、產品、附加成本、售屋,均仍須講求「快、狠、準」的訣竅,否則好物件不等人,原本預估的換屋資金也會縮水。

房產作家賴淑惠就表示,房地合一實施後,讓房市再添跌價壓力,雖然房產不比過去高點時,動輒能賣得黃金價,但對買來自住的換屋族來說,賣得便宜,買也會便宜,房價相對低點正是入市的時機,一心追求「最低點」並不實際,因為沒人知道真正的低點在哪裡,如果錯過了,不只看上的好物件可能會拱手讓人,甚至又要花上幾年,等待下一個房市低點,期間還要繼續負擔原本的房貸或是租屋支出,換算下來未必划算。

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賴淑惠也提醒,手上房產屋齡一直增加,加上餘屋賣壓供給失衡問題尚未解決,在房價多殺多的狀況下,新屋讓利開出破盤價,新舊屋價格「倒掛」,中古屋亦將相對失去競爭力,難找到買家,和賣到理想的價格,如此一來,售屋所得縮水,換屋資金自然也跟著縮水。

若有換屋打算,審慎評估資金周轉狀況,尋找交通與機能符合所有家庭成員需求的物件,一買一賣之下,也能無痛換屋,追求更佳的生活品質。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》雜誌2018年5月號http://goo.gl/fYKKVi】

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