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高雄市/小殺小隱憂大 推案同質性高

2018-04-03 15:51好房網House Fun

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【撰文/許侑淋 圖片/《好房網》資料庫】

高雄市近期建案開工數大增,雖然業者看好後市,但其實除了人口發展停滯、空餘屋庫存高等老問題外,在一窩蜂搶推小坪數、低總價住宅下,面對自用客群有限,「小殺小」隱憂正在擴大。

根據高雄市不動產開發商業同業公會統計,今年前二個月,會員申報開工數已達九場,約1,064戶,較去年同期六場526戶,成長約95%,開工熱門地點是楠梓與前金區,同時高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義也分析指出,高雄市每年新屋成交量約7到8千戶,而待售總戶數僅約1萬多戶,因此有信心的認定,高雄房市供需非常健康。

市場僅剩自住客 餘屋量體恐難消化

雖然如此,高雄人口成長在六都中相對停滯,加上原有的空餘屋庫存量體本來就不少,因此能否每年都吞下將近8千戶的新屋量,目前還是一大疑問,由於市場僅剩荷包實力有限的自住客群,因此當建商一窩蜂搶推中小坪數類型建案時,有可能因為產品同質性過高,形成「小殺小」局面,顯示市場仍應兼顧消費者換屋需求較好。

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回到高雄量價基本面,交易量方面,高雄市二月的買賣移轉棟數為1,889棟,月減幅逼近4成,而一、二月合計為4,996棟,與去年同期相比,年增幅為7.5%,兩數據在六都中都屬於中等生成績,不算突出。

一字頭才賣得動 建商壓縮利潤求售

至於房價表現,有房仲業者根據實價登錄資訊,分析高捷紅線與橘線前五大熱搜站區,發現在巨蛋、凹子底、美麗島、鳳山國中、小港這五站中,地處北高雄豪宅聚落的巨蛋、凹子底,近一年房價跌幅分別高達15.9%和12.7%,跌價最明顯,至於雙鐵交會的美麗島站,也跌價約5%,反倒是南高雄的鳳山國中、小港兩站異軍突起,原本單價僅是10萬到11萬元的低基期,2017年卻一口氣成長到每坪14.82萬元及13.99萬元,漲幅高達38.9%和22.6%。

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不少建商都坦言,歷經激烈價格內戰的高雄市,當前市況是「沒有一字頭賣不動」,因此高價區雖有零星的三或四字頭成交,但普遍仍往一字頭靠近,反而是低價區有上調房價的空間,這也是造成五大捷運站房價發展兩極化的主因。

也難怪張永義近期會在媒體上指出,高雄房價累積的跌幅已經達2成,但土地成本、營建成本都提高,建商的利潤僅剩約5到10%,處於「賺加工錢」的情況,顯然這是對消費者較有利的戰區,有需求的民眾不妨趁機進場找機會。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2018年4月合刊號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

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