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房市軟著陸?數字才會說真話!

2018-03-05 08:51好房網House Fun

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【撰文/黃慕凡】

房市經歷三年盤整後,讓利空間明顯放大,房價走勢易跌難漲,都市地價指數、新建餘屋量等數據在在顯示,唯有降價才能換成交,買賣雙方如何磨出共識,將是2018年最大考驗。

市場止跌了嗎?數字會說話!依據內政部最新發布資料,第49期全國都市地價總指數(*註)較上期下跌0.91%,六都中,新北市下跌1.73%,台中市下跌1.48%,台北市下跌1.16%,跌幅相對大,反映出由雙北市領跌的房市景氣。

內政部地政司說明,這次下跌趨勢為近三期來新高,波動幅度較大的縣市中,以新北市跌幅最大,又以板橋區下跌2.54%最明顯,推測應受到重劃區新案開價降低所影響。由於都市地價反映出市價,又屬落後指標,按照目前新案領跌、中古屋跟跌的情形來看,短期內地價要回升,難度恐怕仍高。

房價跌得不夠深 張金鶚:談落底還早

再看由政大地政系特聘教授張金鶚協助編製的「好時價房價指數」,全台房價於2015年四月達到高峰後逐漸走跌,2016年一月起呈現穩定波動。用最新實價登錄為基礎計算,2017年九月房價指數為118.21,較高點下跌3.2%,若以2015年四月高峰為分界,前二年半房價漲幅超過20%,後二年半僅下跌3.2%,中間尚有近17%的落差,暗示房價可能還沒跌夠!

以交易量來看,2017年九月為12,355筆,較前年同期減少17.49%。去年住宅市場交易量表現較前年好,但仍低於近五年的月平均量,價格也未明顯回溫,張金鶚認為,房市仍在盤整,尤其最早下跌的北部尚未復甦,目前許多建商喊「房市落底」,但數據並無落底跡象。

去年移轉量未脫低檔 回升關鍵仍在價格

根據內政部統計處2017年買賣移轉棟數顯示,全年移轉量落在26.6萬棟,年增約8%,是2014年以來首度止跌翻揚的一年。房仲業者分析,2016年24.5萬棟移轉量已是1991年以來的新低,過去幾次的超低量後,市場發現最恐慌的時機已過,買氣逐步釋放出來,隨後都伴隨著交易量能反彈,2017年也是在2016年波段新低量後,出現一波反彈走勢,至於量能是否會持續,仍要看價格盤整幅度。東森房屋董事長王應傑估計,今年將延續「量回升、價微跌」市況,交易量可望比去年再回溫1到2成。

選舉年干擾因素多 交屋潮來襲雪上加霜

今年適逢選舉年,候選人的政見牛肉與口水戰充斥新聞版面,除了可能影響購屋信心,也可能對民眾的購屋決策產生干擾。

此外,交屋潮的來襲仍須戒慎恐懼。永慶房產集團業務總經理葉凌棋受訪時表示,若用2015年全年至2016年上半年「新案開工戶數」的8成來推估2018年交屋量(工程期間約二年),今年全台將有約9.4萬戶交屋潮出現,就算預售階段已銷售5成,仍會有4.7萬戶進入市場,加上全國7.4萬戶新建待售餘屋,今年共有高達12.1萬戶新增供給,新案降價求售的狀況恐將持續。

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2018房市觀察重點

1 九合一選戰

2018適逢選舉年,為求政績表現,中央與地方政府勢必會衝刺招商及建設成績,對選民才有交代,對於民眾購屋意向或多或少有正面影響,但也可能產生干擾。

2 買賣移轉棟數

2017年全年買賣移轉棟數為26.6萬棟,年增約8%,是2014年以來首度止跌翻揚,2018年可能延續「量回升、價微跌」市況,較2017年再回溫1~2成。

3 新增供給量

今年預估有9.4萬戶交屋潮出現,就算預售階段已售5成,仍有4.7萬戶將進入市場,在新興重劃區龐大餘屋去化壓力下,新案降價求售的狀況恐將持續。

註:以2013年三月三十一日為基期(100),本期(2017年四月一日至2017年九月三十日)全國都市地價總指數為117.24,每半年統計一次。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2018年3月號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

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