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緩跌趨勢不變 逾半民眾認同房價將呈L型

2018-01-03 15:21好房網House Fun

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【撰文/黃慕凡】

走過2016年移轉棟數大衰退的陰霾,2017年建商帶頭讓利,讓房市有感回溫,只不過仍有超過六成的消費者認為房市尚未軟著陸,主因是房價仍未落底,2018房市走勢又會是如何呢?

「讓」字反映2017年房市現象,是買賣雙方不得不認同的唯一指標。

L 型:房價落底後難反彈,將在底部持續盤旋,呈現長期盤整格局。

U 型:房價緩步落底後再緩步回升,歷經數年盤整期可望再見高峰。

V 型:房價急跌後再急速反彈,盤整期短,回漲力道強。

2017年底,好房網公布年度房市代表字,最高票由「讓」字拿下,排名第二的「等」、緊跟在後的「降」,恰巧都反映同一件事情,就是「讓利才有成交」。

隨著新推案帶頭讓利,新舊屋價差縮小,買方「不如買新屋」的念頭,使中古市場賣方不得不低頭。好房網總編輯楊欽亮分析,「讓」字反映2017年房市現象,是買賣雙方不得不認同的唯一指標,讓利就是市場的王道。

二○一七修法頻繁 

住宅安全成關注焦點

回顧2017年房產大事件,政策面包括「都更三法通過」、「租賃專法通過」、「前瞻基礎建設特別條例通過」、「遺贈稅分級制修正通過」,以及「雨遮屋簷不計坪不計價通過」;市場面部分,則包括「海外不動產買賣糾紛頻傳」、「台北東區店面大撤退」、「全台餘屋量破7.3萬戶」、「雙北違建大火頻傳」等。

都更三法中,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱危老條例)影響層面最廣,只要屋齡達三十年以上、無耐震設計,且住戶100%同意,即可申請重建。全台灣屋齡三十年以上的房子超過397萬戶,占房屋稅籍資料約46.6%,內政部已訂定今年全國推動目標為500案,約能協助一萬戶危險及老舊建築物。

另外,《都市更新條例》修正草案設下四道關卡防止都更推動爭議,針對釘子戶也訂立出處理原則,即便只有一個不同意戶,地方政府都會強制辦理聽證程序,來釐清問題。

同樣影響甚鉅的《租賃住宅市場發展及管理條例》(租賃專法),將過去無法可管的租屋市場納入規範,其中「應記載及不得記載事項」是根據消保法制定,新增許多具有法規效力的強制規定,例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅負轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等,讓弱勢租屋族獲得更多保障。

而雨遮新制部分,今年元旦開始,雨遮、屋簷改為不登記、不計價;去年新制公布後未見爆發搶建潮,後續影響則有待觀察。

民眾購屋信心回升 

近五成期待房價修正

中古市場具指標性的「永慶房產趨勢前瞻報告」於去年底出爐,針對2018年第一季房市所做的網路會員調查顯示,全台看跌今年Q1房市的比例減少五個百分點至47%;再觀察七大都會區對今年Q1房價的看法,雙北市看跌比例逐漸收窄,但仍超過5成,顯示對價格修正還有期待;其餘五都看跌比例不到5成,對後市看法持平或小幅看跌。

針對調查結果,永慶房產集團業管部經理謝志傑分析,全球經濟同步復甦,國內出口連十四紅、股市破萬點最長紀錄,讓民眾消費信心增加、購屋意願提升,加上房價在歷經三年修正後,由急跌進入緩跌階段,看跌比重已連六季收斂,印證市場盤整格局不變。

另外根據本次調查,有64%的消費者認為房市尚未軟著陸,究其原因,近5成認為「房價還有下跌空間」,其中北市、新竹與台中比重甚至超過5成,顯然對價格下修特別期待;桃園、高雄則有35%與49%的消費者認為「未來還有許多新屋供給的賣壓」,主因在於桃園與高雄重劃區多,這幾年建商積極推案,消費者認為未來新屋供給量大,賣壓沉重,因此房市尚未軟著陸。

民眾認為房市會在何時落底?調查結果顯示,桃園以南五大都會區消費者認為2018年底前落底的機率在45至50%之間,而雙北市消費者則認為落底時間比較可能落在2019年或2019年以後。經濟穩定成長,房市交易量小幅回升,讓民眾購屋信心增加,尤其是桃園以南都會區,房價相對親民,對於房市落底預期也較樂觀,近5成消費者認為今年有望落底。不過,高總價、高單價的雙北市因過去房價漲幅較大,對目前房價修正幅度尚未滿足,導致消費者心中的落底時間延後。

本次調查也顯示,有57%消費者認為2018年房價將呈現「L型」走勢,謝志傑分析,目前房市以自住客群為主,投機客退出市場,買方市場確立,加上新屋供給賣壓出籠,讓利共識形成,破盤案遍地開花,造成市場價格競爭,衝擊中古屋市場,房價沒有看漲理由,因此消費者認為沒有「V型」反彈機會,短期房價持續盤整緩跌,而盤整多久仍是未知數,長期房價不易回升。

十二萬戶餘屋出籠 

新案持續降價求售

談到今年房市動向,永慶房產集團業務總經理葉凌棋說,國內外經濟同步成長,出口表現佳、台股萬點行情續航,市場氣氛明顯轉好,買氣小幅增溫,觀察去年一至十一月七都買賣移轉量,較前年同期增加11%,以去年底交易量推估,全年交易量在27萬棟左右,較2016年量增約1成。再觀察七都去年一至十一月個別房價表現,發現較前年同期呈現盤整至小跌走勢,在經濟穩定復甦的狀況下,民眾購屋信心增加,但多數仍小幅看跌房價,預期今年是「價盤整緩跌、量回溫」格局。

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若以2015年至2016上半年「新案開工戶數」的8成推估2018年交屋量,葉凌棋估計,全台將有9.4萬戶交屋潮湧現,就算在預售階段已銷售5成,今年也還有至少4.7萬戶將進入市場。

對照內政部2016年Q4統計,屋齡在五年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量高達7.4萬戶,和4.7萬戶相加,今年可能將有高達12.1萬戶新增供給量出現,其中以新北市2.3萬戶最多,其次是桃園市2萬戶、高雄1.9萬戶;以各都會區家戶數換算,桃園、新竹與高雄占比最高,餘屋去化壓力最大,新案降價求售的狀況恐會持續。

下半年有升息機會 

應緊盯政治政策變數

葉凌棋分析,2018年房市有三大趨勢:一是「價緩跌、量持平或小幅回升」,在讓利當道、以價換量之下,買賣雙方的價格認知差距縮小,交易量有機會反彈;二是全台面臨交屋潮、大量餘屋夾擊,建商力求去庫存,新案降價趨勢續行;第三是「升息、經濟走向」變數,若2018年美國加速升息,國內央行跟進機會大,下半年有升息機會,全球景氣雖緩步復甦,但貿易保護、地緣政治、貨幣緊縮等風險未除,能否延續成長動能仍是未定數。

全國不動產董事長葉春智則認為,買方市場持續,價動量就增,房價已修正到實價登錄行情,且屋主、買方撐得夠久了,2018年交易量有機會站上30萬棟。他也提醒,今年房市受到政策與政治的影響很深,包含躁動不安的兩岸關係、被視為2020總統大選前哨戰的「九合一大選」,兩者多空交錯,前者在中共不斷測試國際底限下,兩岸關係緊繃,反映在豪宅市場、商用不動產,影響購屋人信心;至於後者,候選人會從今年中起大撒利多,多少有利於房市。

葉春智補充,2018年起諸多縣市調降公告現值及公告地價,所得稅也可望取消最高稅率45%,薪資所得扣除額提高至18萬元,明年起民眾繳稅會很有感,有助減輕買房負擔。就經濟面來看,央行向來升息腳步緩慢,即使升息,每次僅以半碼為基準,對一般自住客影響不大,除非房貸利率達到3%以上,然而,對於多屋族及建商而言,升息多寡都將造成資金壓力。另外,軍公教人員加薪3%,後續能否帶動民間企業跟進,也是民眾購屋信心的觀察指標。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2018年1、2月合刊號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

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