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新餘屋傾巢而出 讓利流血戰還沒打完!

2017-12-05 12:49好房網House Fun

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【文/黃慕凡】

新建待售餘屋逐年升高,就像一顆房市未爆彈,凸顯近年建商推案量大、閒置住宅量體也大的市場隱憂,有意出脫的屋主若仍猶豫不決,當心變成跑不掉的最後一隻老鼠。

餘屋問題再升高!根據營建署統計,2016年全國有約86.3萬戶低度使用住宅,占全國房屋稅籍住宅存量10.2%,其中,屋齡五年內的新建餘屋待售住宅有將近7.4萬戶,較前年大增32.3%,又以北部存量占比最高、增幅最大,問題特別嚴重。

新建餘屋年增超過三成 北部賣壓最重

營建署以房屋稅籍與台電用電資料,將每年十一、十二月平均用電度數低於60度的住宅,認定為「低度使用住宅」,再利用地籍資料、房屋稅籍與台電用電資料,將屋齡五年內、低度使用,仍維持第一次登記有銷售可能性的住宅,視為「新建餘屋待售住宅」。

2016年底屬於新建餘屋待售住宅約有7.4萬戶,較前年底大增約1.8萬戶,成長32.3%,其中北部地區4.1萬戶最多,占比逾5成,較前年底增加約1.1萬戶,增幅37.7%亦是最高,南部及中部地區則分占24.7%及18.1%,年增26.4%及24.6%。從過去五年變化觀察,北部惡化速度最快,餘屋量遠高於其他地區。

對照住宅使用執照核發數量變化,2016年全國約為9.8萬戶,分北、中、南來看,北部地區使照核發約5.5萬戶、占56.6%最高,年增13.3%亦為最多,中部及南部地區反而減少,背後代表新成屋的賣壓以北部最重。

建商該交屋未交屋 明年新屋釋出量體恐倍增

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,2017年一至七月核發建照的總樓地板面積較去年同期成長約1成,顯示開發商在市場低迷已久的氛圍下,重新凝聚投資信心,縱使如此,「眼前建商最大的隱憂仍在接近完工的交屋難題」。

然而,2017年前七個月核發使照的總樓地板面積較去年同期縮減了18%,許多建案該交屋未交屋,足見建商在建工程延宕情形嚴重。

回顧2012至2014年間核發住宅建照的總樓地板面積,有高達約6,700萬平方公尺,這些建案依正常工期應在2015至2017年陸續取得使照,然而,2015至2017年核發使照的總樓地板面積僅約5,200萬平方公尺,出現約1,500萬平方公尺的差額,此「待交屋面積」相當於每年核發建照的樓地板面積平均量,換句話說,未來一年預計有兩年份的新成屋量體將釋出,建商讓利衝量的廝殺手段恐怕也會越演越烈。

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對比建築物使照的核發件數與總樓地板面積,自2012年上升後,在2016年開始下降,今年前七個月核發件數為12,623件,總樓地板面積為1,563萬平方公尺,分別比去年同期減少3.92%及4.68%,延續建照核發數自2013年高峰後下降的遞延效應。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰觀察,如果建照核發數量一直超越使照會是個問題,代表市場將有大量供給產生,去年整體新案銷售率還不到3成,餘屋去化的賣壓可見一斑,當建商、投資客、中古屋同時在市場競爭,民眾心理又預期房價下跌,推案量過大、機能尚未到位的重劃區將是重災區,預估後續為價跌、量微升走勢。

九二八檔推案爆量 醞釀二○一八年更大降價潮

今年九二八檔大台北成交表現仍以有感讓利案獨秀,北市蛋黃區維持讓利姿態,買氣依舊穩定,尤以中山區讓利案偏多,甚至有成屋案平均開價較預售時大砍近3成;新北市則以板橋江翠北側、淡海新市鎮、土城暫緩發展區等讓利重劃區擔任主角,江翠北側近期以每坪40萬出頭的價格磁吸首購買盤,價格戰依舊打得火熱。

根據市調統計,2017年北台灣公開並完銷的建案,截至十月底已超過去年全年度水平,業者觀察,今年的完銷案大多還是讓利案,顯示讓利仍是王道,想要早點賣光,成交價必須「甜到買方心坎裡」。就目前氛圍,購屋族心態仍是「買低不買高、追價無力」,建案只要一調高價格就賣不動,因此新建案價格要堅守讓利到底的原則,才能在自住市場中抓住買氣,達到熱銷。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2017年12月號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

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