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利多失靈讓利當道 抗跌王牌全成泡影?

2017-08-03 11:52好房網House Fun

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【企畫執行/師慧君 撰文/林榮芳】

近期民眾購屋信心回溫,不過市場仍偏向買方,看跌依舊,過去強調「交通」、「建設」、「機能」的物件票房不再,房市抗跌王牌失靈,想轉手,讓利仍是成交關鍵。

房市歷經三年的房價修正,骨牌效應般從蛋黃區一路跌到蛋殼區,連過去大打「交通牌」、「建設牌」、「機能牌」三張王牌的物件也無一倖免,想獲利了結或轉手變現的屋主,服軟讓利是唯一辦法。

捷運宅、公園宅不再吃香 漲幅大跌得也深

根據永慶房產集團彙整2016年實價登錄資料顯示,雙北捷運宅以捷運松山站跌最兇,兩年來跌幅超過兩成,令人咋舌;過去民眾最喜愛的公園宅也不再受寵,不管是大安森林公園周邊的豪宅聚落,還是北投親水公園、天母運動公園周遭物件,兩年來房價也有約一成跌幅。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,過去不少生活圈受惠捷運線開通,加上生活機能充沛,房價水漲船高。以內湖科學園區為例,周邊企業總部、研發中心及金融中心林立,人口紅利加持,在快速發展下房價反應過度,景氣冰凍時,也率先反應修正;而北投站周邊新舊屋交錯,2014年在都更話題加乘及奇岩重劃區預售案開價撐起天花板下,公寓房價也飆漲,但隨著都更話題退燒,房價被打回原形,也拉低整體均價。

對於富陽生態公園跌幅奪下北市公園宅之冠,張瀞勻分析,富陽生態公園已屬大安區的邊陲地帶,而且周邊多福地,這樣的產品即便有大型綠地加持,抗跌性卻大打折扣,在房市多頭時期易緩漲,但當房市反轉,房價下跌的速度卻會比別人快,以目前房價而言,只是回歸市場原有行情。

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過去大家認知具有對抗景氣條件的地段和機能,現在已不再是抗跌的票房保證;而過去受惠房市議題漲幅越大的,現在也可能「跌」破眾人眼鏡。

買方市場價格導向 願讓利者出線

今年上半年景氣朝復甦方向邁進,房市小陽春顯現,後市樂觀情緒蔓延,部分賣方開始堅持價格,但買方看跌心態依舊,促使買賣雙方價格產生拉鋸。尤其是自認擁有「抗跌王牌」的屋主,易挾地段優勢堅守價格,議價態度轉為強勢,買賣雙方價格認知無共識,反不見具地段優勢的物件為交易量帶來成長。在總體房市小回溫之際,越是具備銷售優勢的地段,反而越是不見成交量。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,在房市呈現緩跌格局的氛圍中,買方仍期待房價修正至合理價格才願意進場購屋;若沒有修正至買方期待,仍會使買方卻步。建議賣方可適度讓利,早日獲利了結,減少資產減損的風險。

抗跌宅還有撐?有感降價才能帶來成交

房市景氣不佳,建商讓利戰打得火熱,新建案喊出中古屋行情早已見怪不怪,連帶影響中古屋價格再往下修正,管你是哪種抗跌宅,都抵擋不了大環境跌價趨勢。

房產作家賴淑惠表示,賣方眼看市場鬆動,態度轉趨強硬,對整個市場來說,絕對不是一個好消息!這兩年來,買氣急凍的房市之所以會回溫,是因為不少賣家與建商肯退一步說話,有感降價帶來的成果;若因市場回溫趁機把價格回拉,只會讓買家對進場更裹足不前,如此一來,房市想落底反轉,只怕還是癡人說夢!

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,在歷經三年的走跌後房市進入盤整期,雖已擺脫急跌期,但跌勢不會這麼快結束,預期未來房價仍將呈緩跌走勢,加上建商讓利衝買氣,中古屋也勢必跟進,合理讓利才能增加成交機會。交易量是否能持續回溫,端看後續讓利的狀況。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2017年8月號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

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