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包租學區宅置產攻略 爽賺租金完勝定存

2017-08-03 11:52好房網House Fun

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【撰文/Angela 攝影/張聖奕】

銀行、郵局定存利率低,不想讓通貨膨脹吃掉存款,不少人轉向找尋收益型建案,熱門學區宅不僅保值抗跌,投報率也高,可以輕輕鬆鬆爽當包租公、包租婆。

大學指考才剛結束,每年公布放榜,隨即上演搶校、搶宅大作戰,台北房價高,招生人數超過5,000人的滿額學校,因有一定規模租客,可支撐周邊租金價格,成為不少人心目中熱門包租標的。

學區套房投報率高 越近學校越搶手

永慶房屋新莊民安店店長王森永表示,以知名私校輔仁大學為例,因學校宿舍有限,為維護學生居住安全,校方出面與周邊社區大樓簽訂租賃合約,最知名的就屬「輔大金財神」大樓,早在十年前建商在規畫格局時,就鎖定作為出租套房。

「該社區步行到學校只要5分鐘,一有釋出,若價錢還算合理,立刻就能去化成交。」王森永指出,「輔大金財神」單戶面積約60到70坪,總價約2,000萬元,一戶可隔成6或7間套房,因社區管理佳,單坪月租金約800元。

此外,中正路五一四巷內另有整排透天公寓分租套房,一樓作為出租店面,二到五樓隔成分租套房或雅房,每間月租金行情約為5,000到7,000元,近期有待售戶開價5,680萬元,五層樓共可隔成十六間套房與五間雅房,合計月租金可達87,000元,投資報酬率可達四%左右。

王森永表示:「目前純店面投報率多落在2到5%,若有出租套房,往往可拉高投報率。」

有管理社區保值性佳 家長也愛置產投資

學區宅因有穩定租客來源,對投資人來說,進可攻退可守,相較於一般家庭客對租金斤斤計較,學生套房租金價格往往更高,尤其捷運沿線步行五分鐘可抵達範圍最熱門。

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王森永觀察,不少輔大學生為了省錢,會到捷運丹鳳站周邊找尋公寓,以整層分租方式降低租屋開銷,25到30坪公寓月租金約15,000到17,000元。

以距離捷運丹鳳站約十分鐘路程的「時尚女人香」為例,全棟規畫為12到17坪套房,總計約400戶,步行至四維市場僅約兩分鐘,早、中、晚市可滿足全天候採買飲食需求,每戶總價約500萬到700萬元,月租金行情約12,000到14,000元,投報率約3%,除學生族群外,也吸引社會人士承租。

「時尚女人香」因收租客源穩,平均每年約有20件移轉數量,王森永透露:「有遇過孩子念輔大的父母,乾脆買來讓小孩享受較佳的居住環境,等孩子畢業後再脫手,還能賺差價。」除此之外,「富貴天下」與「京王」也是當地熱門包租套房。

王森永表示,學區宅的租金價格端賴市場供需決定,「只要不是凶宅、公寓不是漏水宅、屋況不要太差,通常不會太難出租。」以分租公寓為例,三樓以下較熱門,五樓租金價格稍低,若單戶月租金15,000元,五樓租金價格約在10,000元上下。

因學生租客講求便利性,王森永提醒,包租公若能備齊電器、家具等基本設備,往往可提高租金,若願意在裝潢上稍做投資,更能在眾多類似物件中脫穎而出,縮短空置期。

商圈達人 永慶房屋新莊民安店店長/王森永

物件優勢

國內定存利率低,相較之下,投資學區宅當包租公,若取得房價低,投報率動輒4%起跳,知名學區如淡江大學、輔仁大學、逢甲大學等因另有商圈加持,除學生外亦不乏上班族租客,客源穩定。

推薦社區

新莊「輔大金財神」社區格局以套房為主,輔大校方與大樓簽定租賃合約,收租穩定,步行到校僅約5分鐘路程,60~70坪空間可隔成6~7間套房,總價2,000萬元上下,單坪月租金約800元。

注意事項

同是出租套房,10坪與17坪空間租金差異小,前者房屋總價低,投報率相對高。若想拉高租金,建議可升級裝潢,或提供簡易流理台、獨立洗衣機等家用設備,再擺放沙發,便可營造1房1廳感覺。

【更多精彩內容,請見《好房網HouseFun》2017年8月號;訂閱《好房網HouseFun電子雜誌》】

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