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掌握房價鬆動期 3策略拉大議價空間

今年10月9日央行祭出史上最嚴的信用管制措施,重創市場信心,正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢,加上未來新屋供給量將持續攀升,房市前景蒙上陰影。。聯合報系資料照
今年10月9日央行祭出史上最嚴的信用管制措施,重創市場信心,正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢,加上未來新屋供給量將持續攀升,房市前景蒙上陰影。。聯合報系資料照

【撰文:楊明峰】

今年10月9日央行祭出史上最嚴的信用管制措施,重創市場信心,正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢,加上未來新屋供給量將持續攀升,房市前景蒙上陰影。一旦買氣持續低迷,房價將面臨下修壓力,自住客可把握時機積極議價,有望以相對合理的價格購屋,特別是供給過剩的區域,議價空間更顯著。

此次是央行推出的第7波信用管制,內容與協處措施的重點如下:

重點1》第7波信用管制內容:

①新增自然人有房屋者,第1戶貸款不得有寬限期。

②自然人第2戶限貸最高成數下調為5成,並從直轄市與新竹縣市擴大至全國。

③自然人第3戶以上、購置高價住宅、法人購置住宅、餘屋貸款最高成數降為3成。

重點2》協處措施:

①繼承房屋者:自然人繼承取得的房屋及房貸不計入限制,新申辦購屋貸款得排除適用(非高價住宅貸款)。

②換屋族:換屋族與銀行簽切結約定,1年內出售原有房屋並完成產權移轉登記,新申辦房貸則不受限制(非高價住宅貸款)。違反切結者,將被取消寬限期、收回原應償還的貸款本金或貸款成數差額,以及追收罰息及加收違約金。

③已簽購屋合約者:在9月20日管制上路前已簽訂成屋或預售屋合約者,則不受管制;申請新青安房貸者,且非購買高價住宅同樣不受管制。

自從今年下半年房貸荒出現後,新屋與中古屋市場買氣雙雙降溫,加上這波信用管制,整體交易量將更為冷清。樂屋網發言人洪安怡觀察,部分中古屋主,不再如過往堅持高價,開價逐漸鬆動;原本熱絡的中南部房市,有預售案場來客數也大幅減少了3成以上。

此外,新冠疫情期間的資金寬鬆政策,刺激房市交投熱絡,導致新案大量交屋潮將在今、明年起陸續完工,釋出龐大的新屋供給,若買氣無法有效承接,未來供需失衡的風險將大幅提高,屆時整體房市將從過去的賣方市場,逐漸轉向成為買方市場。

消基會董事暨房委會委員張欣民表示,目前市場瀰漫濃厚的觀望氣氛,屋主面臨買氣低迷的壓力,但多半仍抱持觀望態度,可能有零星個案因財務狀況或是個人因素降價求售,至今並未大規模降價潮。根據過去經驗,若交易量持續萎縮超過2個季度,市場信心持續低迷,房價才可能明顯下調。

正當房價即將反轉鬆動之際,有買房意願的民眾應提早準備,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,推案量較大的重劃區、市郊與蛋白區,以及屋齡較高的中古屋等3類物件易受央行限貸、銀行滿水位等影響,相對較有議價空間。

綜合3位房市專家提供的購屋議價3個策略:

策略1》積極看房、掌握市場資訊:

當買氣縮手,具備競爭者減少的優勢以外,有實質購屋需求者反而要積極看房,與代銷、房仲保持聯繫並建立一定關係,當市場出現急售、降價物件,或是預售新案推出早鳥價時,才能即時掌握,更有餘裕出手撿便宜。

策略2》避免被降價字眼誤導:

購屋平台陸續有標榜平轉、降價等字眼的物件,有的其實是行銷字眼,或僅降低開價,購屋族仍要以實價登錄資訊查估真實行情,也可與房仲、代銷交叉比對進行求證,避免遭到誤導。此外,若有特定區域或社區的價格出現大幅跌勢,別急著出手,應先查詢是否有嫌惡設施,或是其他負面原因。

策略3》行情下調10%~15%議價:

房市熱絡時,議價率被壓縮到10%以下,隨著房市轉冷,議價率隨之擴大,購屋族可參考實價行情,向下10%~15%進行開價,整體而言可積極向下出價,試探賣方底價,不過仍要看整體供需、個案狀況,以及屋主財務狀況等進行調整,非一概而論。

預售屋因中大型建商、代銷財務實力堅強,目前尚未出現價格大幅鬆動的情形,預料未來會以送家電等手段促銷,購屋族可多詢問比較。

賴志昶提醒,受央行第7波信用管制衝擊,房市買氣趨冷,惟物件價位修正與否,端看賣方與屋主心態,不過,這波打房與銀行限貸等衝擊,因多戶族、投資置產族購屋貸款難度較高,屋主若急需資產轉移脫手房子,或是投資客拋售物件,會有較大讓價空間,但目前這類拋售潮仍未湧現,可觀察今年底至明年初,待央行打房餘波擴散,或許是一個不錯的甜蜜入場點。

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