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囤房稅2.0將上路 一次搞懂5大重點

房市示意圖。本報資料照
房市示意圖。本報資料照

【撰文:楊明峰】

「囤房稅2.0(房屋稅差別稅率2.0)」預計於2024年7月實施、2025年5月開徵,將降低全國僅有1間自住住宅的房屋稅,除了造福自住客外,並針對非自住住宅加稅,提高多屋族的持有成本。

估計新法上路後,將對新建餘屋銷售不佳的建商造成較大衝擊,外界預期,預售屋仍會是房屋市場的主流銷售模式。

按現行房屋稅規定,地方政府可視房屋所有人持有戶數自行訂定差別稅率級距,並採累進稅率計算,擁有房屋愈多者,採計的稅率愈高,也就是俗稱的「囤房稅」。扣除全國家戶3戶自用住宅,擁有第4戶以上,屬非自住住宅,才會被課徵囤房稅。

以台北市現行囤房稅1.0為例,持有非自住住宅2戶(含)以下,每戶按2.4%稅率課徵房屋稅;持有3戶(含)以上,每戶按3.6%稅率課徵。而台南市分級較多,為1戶1.5%、2戶~3戶1.8%、4戶~5戶2.4%、6戶以上3.6%等;至於苗栗縣因無囤房稅,故無論擁有多少戶,房屋稅都以1.5%課徵。

舉例來說,王先生名下若有2間在台北市的非自住住宅,原有2戶房屋稅均以2.4%計算;若在台北市多買1間非自住宅,原本2戶連同新買的1戶,共計3戶將統統跳升為3.6%計算。但若王先生不買台北市,而在桃園市多買1間自住宅,則會採現行的縣市歸戶計算,原有台北市的2間自住宅與桃園市的1間自住宅,均適用於較低的2.4%稅率,因此,在乎房屋持有成本的多屋族,多會納入現行囤房稅作考量依據,進行房屋置產配置。

目前全國22個縣市中,包含六都直轄市、新竹縣市、宜蘭縣、連江縣、屏東縣以及澎湖縣等12個縣市皆訂有囤房稅;其餘10個縣市因未有囤房稅,房屋所有人無論持有幾戶非自住房屋,皆按法定稅率下限1.5%課徵。

在囤房稅2.0上路後,由於多屋族占比不高,加上房屋稅課稅的稅基遠低於市價,每戶僅會多出數百元到數千元的房屋稅,對整體房市衝擊有限,但也可能成為房東漲房租的理由。而手握數十間,甚至數千間餘屋的建商,在此次修法中所受到的影響最大。

有專家指出,建商若是以成屋銷售,或是銷況不佳剩下太多新建餘屋,一旦銷售期拉長,囤房稅2.0上路後勢必將增加售屋成本,使建商更需做好成本控管。因此,避開成屋銷售,以預售方式推案,仍會是市場銷售的主流方式。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,未來預售期將會拉得更長,「慢慢賣,慢慢蓋」,建商藉此減少成本壓力。

另外,豪宅因坪數較大,且銷售期動輒5年以上,房屋稅的持有成本增加較為有感,加上豪宅市場近年買氣黯淡,一般建商將避開豪宅,傾向以中小坪數產品推案。何世昌分析,囤房稅2.0將增加新建餘屋的1.2%房屋稅,對於豪宅建商整體利潤影響,還未形成實質壓力,預計有實力的頂級豪宅因此降價的機會並不高。

考量每個推案的淨利率維持在10%左右,中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄說,囤房稅所增加的成本,建商將透過控制總量手段調整,比如今年原先推案10案就減為8案,預估2024年整體市場推案量,比起2023年將減少15%。

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