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「新青安房貸」助攻 首購買盤回來了!

新青安房貸優惠購屋政策從2023年8月上路至今,成功提振房市買氣,更令2023年度的全國買賣移轉棟數預期,從原先「28萬棟保衛戰」樂觀上修至「挑戰30萬棟」。圖/聯合報系資料照片
新青安房貸優惠購屋政策從2023年8月上路至今,成功提振房市買氣,更令2023年度的全國買賣移轉棟數預期,從原先「28萬棟保衛戰」樂觀上修至「挑戰30萬棟」。圖/聯合報系資料照片

【撰文:楊明峰】

「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(以下簡稱『新青安房貸』)」優惠購屋政策從2023年8月上路至今,成功提振房市買氣,更令2023年度的全國買賣移轉棟數預期,從原先「28萬棟保衛戰」樂觀上修至「挑戰30萬棟」。新青安房貸為何有這麼大的威力,可以助攻房市交易量?主因在於利率條件與貸款年限都有做出調整。

新青安房貸相較於青安房貸舊制,包含機動一段式利率從2.025%降為1.775%,在市場利率普遍超過2%的現在,成為現今房貸利率的「破盤價」。此外,貸款年限也從30年延長為40年、貸款額度上限從800萬元調高至1,000萬元、寬限期更是從3年拉長至5年。

假使在2023年8月1日至2026年7月31日「用滿」新青安房貸的1.775%優惠房貸,3年下來可省下11多萬元的利息成本。加上貸款年限較現今主流的30年房貸足足多了10年,也將大幅推升民眾的購屋負擔能力。

在不考慮頭期款、貸款成數、信評等條件下,假使以月還款3萬元來回推試算,青安房貸舊制利率為2.025%、年限30年,最高可購買總價約1,011萬元的住宅;當新青安房貸利率降至1.775%、年限拉長至40年,購屋總價將可提升至約1,288萬元,比舊制多出277萬元。

樂居科技創辦人李奕農分析,當房貸年限邁向40年期時,每月償還的房貸金流將愈加輕鬆,且愈能接近區域的租金水準,再加上拉長寬限期,將大增年輕首購族進場購屋的意願,「在租不如買的考量下,有能力存夠頭期款者,就會考慮買房。」

據央行統計,今年9月包含台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等5大公股銀行,其新承作房貸額度710億1,500萬元、月增12.4%,年增29.8%,其中青安房貸新承作245億8,000萬元,占新增房貸約35%,顯示新青安房貸明顯催出買氣。

從最新發布數據來解讀,截至今年10月,六都買賣移轉棟數年增率已連續4個月轉正,而每季的移轉棟數更是連續2季正成長,顯示今年房市逐步放量。而下半年起又有新青安房貸助攻,以及年底購屋旺季,預期買氣將能持穩放量。

再據樂居網統計預售屋交易量統計,隨著8月升至6,958件,已超越2022年下半年單月水準,另外總體經濟預期轉好,加上「政府推出的新青安房貸政策,儼然成為首購族利多,對房市信心面提升很多,從各項數據來看,剛需買盤穩定增長,交易量雖無明顯爆出天量,卻是助攻房市交易量走出低谷的原因之一。」李奕農說。

而住商不動產企研室執行總監徐佳馨也分析,政府自2020年起至今推出5波打炒房政策,加上總體經濟偏弱,今年以來房市買氣明顯下滑,市場保持觀望,深怕政府再次出手干預市場,使得剛需買盤觀望了近1年時間。眼看房價不如預期的大幅下修,深怕就此錯過買房絕佳時機,於是趁著新青安房貸的大利多進場,也逐步淡化市場悲觀情緒,更讓2023年全國買賣移轉棟數的預期,上修至挑戰30萬棟。

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄觀察,8月新青安房貸政策上路後,不少年輕人衝著新青安房貸來看房。而中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺則表示,今年下半年交易量比上半年回升,加上新青安房貸利多,「首購買盤回來了。」

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析,這波新青安房貸更推升低總價新案或是中古屋的買氣,特別是交通機能強、有建設利多的區域,或是有高收入科技族群聚的科技園區,強者恆強,需求支撐強勁,驅使買盤勇於進場。

王瑞祺表示,歐美國家比台灣更早面臨薪水漲幅跟不上房價漲幅的問題,因此亦有提出相應政策,比如50年期房貸或是將房貸傳承給下一代,推測這次台灣新青安房貸推出的40年期房貸,未來很有可能「常態化」。

在新青安房貸助攻交易量逐步回籠時,民眾最關心的房價走勢如何呢?對此,李奕農認為新青安房貸催出剛需買盤,但房地合一稅有5年重稅閉鎖期,導致成屋賣壓不重,無斷頭危機,不致大幅度降價求售。因此,現今房價仍呈高原期走勢,無法大幅向上走,但在剛需穩盤下,未來房價仍有一定支撐。

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