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想買「捷運宅」 怎麼選最有利?

逐捷運而居已是現今買房顯學,從北部到中南部全台都瘋捷運!聯合報記者宋健生/攝影
逐捷運而居已是現今買房顯學,從北部到中南部全台都瘋捷運!聯合報記者宋健生/攝影

【撰文:丁宜儀】

逐捷運而居已是現今買房顯學,從北部到中南部全台都瘋捷運!今、明2年即將完工啟用的安坑輕軌、捷運三鶯線各站點附近房價,近3年來全面上揚,且最高逼30%,如今面臨房市高點,房價未來走勢是否能持續往上?又或是隨著市場盤整呢?跟著軌道經濟買房又該注意什麼?

環狀線》通車後房價回歸基本面 近2年再迎多頭走勢

全台持續推動捷運建設,從台灣最北側的基隆市,到南邊的高雄市林園區等地,有近20條捷運路線正在規畫、待核定或施工中,而最近完工通車的則是新北市的捷運環狀線。根據永慶房產集團統計捷運環狀線通車前、後的交易行情,發現房價「先蹲後跳」。捷運環狀線於2020年通車,和通車前1年的房價相比,整體14個站點的房價漲幅平均為4.06%,有4站在通車後房價下跌,其中以央北重劃區所在的十四張站下跌幅度達2.93%為最多,其次是鄰近工業區的橋和站、頭前庄站、景安站。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,該路線行經新北市第一環人口最為密集的行政區,機能、產業、交通發達,且多為雙捷交會站點,題材性強,在通車前房價早已發酵,故在通車當年,有種「利多出盡」的氛圍,使得2020年有些站點甚至不漲反跌。

再者下,通車後房價下跌的站點,多是鄰近工業區及住宅供給量較大之區域,主因在於區域生活機能、建設未到位,且通車後題材發酵結束,房價便回歸基本面。

不過,在接下來2年,整體房市走揚,使沿線各站點的房價回升,2021、2022年的年漲幅平均達7%左右。

安坑輕軌、三鶯線》自住買氣助漲房價 但並非全站點皆能受惠

即將在12月底營運的安坑輕軌,沿線房價在今年至7月止,扣除交易量少而不予統計的雙城站及台北小城站,其餘7站全數上揚,平均漲幅10.69%,漲幅最大為景文科大站19.37%,其次為耕莘安康院區站13.46%,並未出現前述環狀線「先蹲」的格局,而是隨著通車效應及市場多頭走勢,房價扶搖而上。

若拉長時間觀察,自2020年以來的房價同樣全線上漲,景文科大站仍為漲幅冠軍,高達31.76%,房價從每坪31萬8,000元漲至41萬9,000元;其次是新和國小站,漲幅達22.59%,房價已達歷史高點。位於安康路商圈至央北重劃區的景文科大站至十四張站、新和國小站,因具備居住、商圈機能,或有重劃區規畫,輕軌可有相得益彰的加乘效果。

全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒,雖安坑輕軌沿線站點吸引不少首購自住族群,但若就基本面來看,並非沿線站點都能受惠通車效應。例如雙城站至耕莘安康院區站來看,擁有量體不小的住宅社區,不過因多數產品老舊,輕軌不易產生雪中送炭的效果。

至於預計在2023年完工通車的三鶯線,無論是近2年、今年以來至7月止,全線都呈上漲走勢。北大特區內的龍埔站為漲幅冠軍,高達28.52%,房價漲至每坪38萬3,000元,其次是房價基期較低的陶瓷老街站漲幅達21.84%。

對安坑、三鶯線的房價表現,黃舒衛分析,因皆屬於往市郊區域延伸之路線,建設開發等利多議題、房價基期都比環狀線來得低,投資需求相對少、自住比例高,故房價不會像環狀線一樣隨市場大幅波動,也因而今年雖趨冷,但修正壓力並不大。

陳炳辰表示,今年房市降溫下,首購族反而可趁沿線站點遇「房價盤整」之際購屋,但前提是應選擇機能完善,開發接近完成之區域,較能在房市回溫時率先受惠。「像土城頂埔有產業園區就業人口、三峽北大特區有大學租屋族群、鳳鳴生活圈有就業人口、鶯歌車站一帶則為發展悠久的居住環境,這些區域有生活機能支撐,當有捷運之後,雖然不見得在房市轉冷的狀況下續漲,但勢必有捷運帶來的抗跌性。」陳炳辰補充。

如果近期想要入手捷運宅,591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔指出,要購入即將完工的捷運周邊住宅,應先考慮實際的完工期及正式通車時間,避免入住後,通車延期,小環境施工吵雜不說,生活中的通勤也會變成另一個待解決的難題;若是通車後才要入手,則要先觀察捷運發車的班距時間,計算可接受的完整通勤時間,找到自己負擔得起、又可享受軌道經濟的居所。

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