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違章建築注意!家有頂樓加蓋 該注意哪些事?

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,台北市最常見到的違章建築是頂樓加蓋,在交易的時候,市場大約會以正常坪數的1/3至1/2的價格計算;圖與新聞內文無關。圖/聯合報系資料照
21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,台北市最常見到的違章建築是頂樓加蓋,在交易的時候,市場大約會以正常坪數的1/3至1/2的價格計算;圖與新聞內文無關。圖/聯合報系資料照

【撰文:林帝佑】

違章建築注意!台北市政府近日修改「台北市違章建築處理規則」,內容主要是針對1994年12月31日前存在的「既存違建」。依現行規定,除了危害公共安全或專案計畫等優先查報拆除外,既存違建在一定條件下修繕或變更,都可以用「拍照列管」的方式處理,暫時不必查報拆除。

但是,將來修法後既存違建不得修繕,若有修繕行為,政府可優先查報拆除,等於台北市的既存違建將慢慢走入歷史,新規定預計在2023年1月1日上路實施。

台北市建築管理工程處處長劉美秀表示,由於違建的建築結構未經《建築法》或其他規則等相關規範檢討,其危害程度較一般合法建築物高,若發生災害,更容易有危險的情形發生。

因此,台北市政府自2021年9月開始,如果經消防局通報有發生火災之違建,政府單位就會查報優先拆除,而現在更進一步修改「台北市違章建築處理規則」,違建將被更嚴格地限制。

購屋市場》擔憂頂樓加蓋價值漸減 恐引發投資客拋售

這顆震撼彈,會在房地產市場掀起什麼樣的漣漪?實務上,21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,台北市最常見到的違章建築是頂樓加蓋,在交易的時候,市場大約會以正常坪數的1/3至1/2的價格計算。假設公寓的頂層為5樓,正常市價每坪30萬元,頂樓加蓋的部分,就會以每坪10萬元至15萬元進行買賣。

不少投資客會買進有頂樓加蓋的物件收租,因為單坪成本相對較低,租金卻與正常樓層差不多,所以換算下來,投資報酬率更高。

不過這樣的市況將慢慢出現變化,紅色子房資產管理公司協理唐瑋分析,這次修改的方向,說明政府對於違章建築的取締將愈來愈嚴格,而且「台北市這麼做,新北市將來也有機會跟進。」

因此台北市政府欲修改規定的消息一出,市場已有部分包租公、包租婆擔憂未來頂樓加蓋收租爭議不斷,便採取較為觀望的態度,甚至有意出售、回收現金。反映到雙北市的買賣市場,唐瑋表示,買方得有「頂樓加蓋等既存違建,隨時可能被檢舉、拆除,且遇到損壞不得修繕」的心理準備。

公寓頂層本來就因為可及性問題,單價較低樓層來得低,而將來,在可用空間「只減不增」的預期心理下,公寓頂層的均價恐怕會更低,即便市況好也漲不如人。

至於頂樓加蓋本身,則會愈來愈沒有價值,目前結構體等狀況還堪用者,應會漸漸回歸到自用而非出租,避免因修繕問題出現爭議,或是遭到檢舉;而狀況不佳者,價值減損的速度則會更快,甚至最後是歸零。

租屋市場》既存違建易有修繕爭議 租賃前應明定處理方式

至於租屋市場的部分,消基會房屋委員會委員張欣民表示,頂樓加蓋本身的租金應無法再上漲,因為有房東、房客角力的問題,房東得承擔被檢舉的風險;至於選擇不租頂樓加蓋而流入正常租件的房客,某種程度上會出現替代效應,導致正常租件的租金出現上漲,不過上漲幅度多寡還是受到大環境的影響較深。觀察近3年來租金走勢,早已呈現持續上漲態勢。

唐瑋補充提醒,如果是頂樓加蓋等既存違建的租件,不管房東、房客,最好都要針對雙方的權利義務、修繕問題等討論出一個明確的處理方案,譬如「如果損壞部分的維修會違反法規,怎麼樣的程度可以無條件退租?或是酌減租金?」並將協議結果載明在租賃契約上,避免糾紛。

「台北市違章建築處理規則」修正案將於2023年元旦上路,針對既存違建「不得修繕」,很多人有疑問,難道颱風、地震,導致結構體出現瑕疵也不得修繕嗎?答案是:沒錯!

台北市建築管理工程處表示,將來「構造上的變更或修繕」完全不被允許,不論室外、室內,只要是既存違建,其梁、柱、屋頂、樓地板、壁體、室內天花板、隔間牆等皆包含其中不得變更或修繕。但是非構造上的變更,譬如粉刷、貼壁紙等行為不受限制。

如果遇到天災,如地震、颱風等,而使既存違建出現結構上的損壞,一樣不得修繕,若嚴重到影響公共安全,則依法優先處理。修法的預期結果,就是既存違建將慢慢地被自然淘汰。

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