委賣房屋當心假斡旋、真砍價

【整理:黃嫈琪】

房地產總價高昂,若沒有特殊原因,否則一生買賣房屋的次數寥寥可數,也因為經驗不足,稍有不慎就容易吃虧,像是買到瑕疵屋,或以低於市場行情的價格託售房屋。該怎麼避免掉入交易陷阱?若遇到交易糾紛又該怎麼討公道?

20年來擁有多次房屋買賣經驗的資深財經媒體人陳淑泰,在最新出版著作《房市老手21堂超強實戰課:快速看穿房屋買賣陷阱》當中,根據自身經驗以及蒐羅多時的資料,分享如何降低踩到陷阱的機會、簽約前該如何自保,以及遇到糾紛時應該如何擬定自救策略。

就以買屋成交最關鍵的一步——「斡旋金」為例,當購屋者看到喜歡的物件想談價格時,房仲常會催促「下斡旋」來表示誠意,也就是拿出一筆保證金,讓房仲可以去向賣方喬價格(殺價)。

一般而言,當物件在千萬元以內時,斡旋金約是5萬~10萬元。但也有買方因為很喜歡而會用高到總價2%、3%的斡旋價格,來表達想談價的高度意願。

不過,對賣方來說,「斡旋金」就是房仲業者非常好用的殺價工具。但有很多賣方因為對房仲手段不了解,通常會中了這個圈套。陳淑泰透露,她在2006年第1次委託房仲賣房子,就遇到一個令她深刻難忘的經驗。

那是一間位於台北市信義區兩房一廳的2樓公寓,在與房仲簽約託售2天後,適值週末,房仲大概帶了3組客人來看房。星期天傍晚,她就接到房仲電話,說有買家下了10萬元斡旋金,要與她見面細談。

見面後沒說幾句話,房仲神情緊張地拿出10萬元現金,接著就談到買方的出價,是低於市場行情大概2成的價格。接著就開始一連串地說,這買家很喜歡這間房子才會很快拿出斡旋金、對方也是年輕人預算不夠多,就當作幫助年輕人……。陳淑泰認為,這招「苦肉計」不外乎是想套問底價、看能降價多少?

但因為開價低於行情價太多,實在不合理,因此陳淑泰堅持沒有鬆口降價,並請房仲回去讓買方加價。在該位房仲離開後,陳淑泰仔細梳理委託、帶看到斡旋的整個經過,發現有諸多不合理之處,特別是該房仲除了拿出現金,卻沒有提供「買賣斡旋契約書」(即斡旋單)等文件,讓她懷疑是否真有買方存在。於是,她趕緊詢問朋友,「我才知道一般房仲業務根本不會捧著大把的現金到屋主前面斡旋!所以我差點被耍了。」陳淑泰回憶道。

如何判斷房仲是用「假斡旋」來拱價?陳淑泰舉例,假設你看了一間房子很喜歡,在考慮出價1,200萬元斡旋時,房仲可能會說,昨天有另一個同事剛好收斡旋,出價就是比你高50萬元、80萬元的,用這個手法引導你出更高價。

她提醒,買房若委請房仲業務向屋主談價格,並不需要真的拿錢出來。根據內政部「不動產委託銷售契約書範本」的附件二「要約書範本」,買方只需要在要約書上表明願意出價總金額,再交由房仲去向屋主進行議價就可以了,以避免現金被挪占的糾紛。

在要約書中,比較重要的內容包括:願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其他附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等。如果屋主在要約書上簽名確認出售,同樣具有法律效力,在行政院內政部的網頁上就可找到範本。

不過,陳淑泰也指出,在市場現行方式上,房仲還是會希望買方先交付一筆斡旋金,來代表買方的誠意。有些房產投資客也喜歡用高斡旋金的方式,來表達想買的決心。但房仲業並不會把斡旋金提現、捧去給屋主看,現金會由房仲公司暫時代為保管,業務員只會拿「買賣斡旋契約書」給賣方看並進行議價,裡面會包含支票影本,或收款紀錄及保管條號碼(上面可看到買方已付出多少斡旋金)。

若斡旋成功,屋主會在斡旋單上簽字確認願意出售,這筆斡旋金就會變成法律上的「定金」。「注意,不是『訂金』,」陳淑泰提醒道,定金是法律上的擔保方式,表示已確「定」或言「定」,買方若違約,是無權要求退回的;賣方若違約,則要雙倍返還——也就是除了返還定金,還要再付給買方同樣金額的錢。若最終斡旋不成功,業者會將斡旋金全額、無條件、無息返還給買方。

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